경기도 성남근생건물 매물, 지하철 초역세권 급매

경기도 성남근생건물 매물, 지하철 초역세권 급매

 

안녕하세요 다딩중개법인 신상현 팀장입니다.

 

수익형 부동산의 꽃은 빌딩, 건물입니다.

주로 강남권 빌딩은 시세차익용도로, 지방권은 수익형으로 많이 접근을 하게 되는데, 근 2~3년 사이 매매가격의 급등 때문에 강남은 현재 수익률이 처참한 수준까지 떨어진 매물들이 대다수입니다.

물론 현 소유주들은 정상적인 수익률이기 때문에 큰 문제 없으나 신규 매수인들에게는 금리 인상과 더불어 매수 결정에 고심을 주는 지점이라고 할 수 있죠.

 

그렇다면 조금 시선을 강남 이외 지역으로 돌려보는 건 어떨까 싶습니다.

대표적으로는 GTX 호재, 신도시, 교통망 확충, 용적률 인상 등 요인이 있을 텐데, 오늘 소개해드릴 빌딩은 지하철 초역세권이라 소개해봅니다.

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성남근생빌딩 매매 기본 개요

시장에 아직 알려지지 않은 매물인 탓에 상세한 정보는 포스팅에서 말씀드리기는 어렵습니다.

먼저 지역은 성남시 신흥동이며 용도지역은 일반상업지, 대지 면적은 약 100평 수준입니다.

매매 가격은 85억원으로 평당 가격은 약 8,700만원 수준이 되며 뒤에서 가격적인 메리트를 풀어서 설명드리도록 하겠습니다.

건물은 2000년대 초반에 준공된 전체 근린생활시설 건물이기에 명도 절차가 필요없다는 장점도 있습니다.

구 성남 투자포인트

본 물건 소개에 앞서 성남시에 대해 분석을 먼저 해봐야합니다.

구 성남 일부 지도를 가져와보았습니다.

가장 유명한 모란역 상권이 있고 산성대로를 따라서 모란역,수진역, 신흥역, 단대오거리역으로 지하철 8호선이 지나가고 있습니다.

 

수진역 일대에는 1100실 규모의 대규모 오피스텔인 성남센트럴푸르지오오피스텔이 준공된 이후, 계속해서 오피스텔이 공급되고 있습니다.

신흥역 쪽은 신흥역하늘채랜더스원 아파트가 올해 입주를 기다리고 있으며 산성역 쪽으로는 산성역 포레스티아파트가 2020년 4089세대 규모로 공급되었고 매매 가격은 위례신도시와 비슷한 수준으로 추격 중입니다.

소위 로또아파트라고도 할 수 있습니다.

 

성남의 개발 현황을 살펴보면, 상대원 일대도 사업시행인가가 나온 점이 확인될 거고, 수진 구역과 신흥 구역 역시도 기본계획이 수립된 상황입니다.

난개발된 구 성남을 지구단위계획 등을 통해 완전히 바꿔놓을 예정인데, 앞으로 10년 후 성남은 어떤 모습일지 기대가 많이 됩니다.

그런 이유로 제가 부동산 세미나를 진행하거나 투자자분들과 상담시 성남을 주목하라고 말씀드리고도 있습니다.

본 건 현황

 

경기도 근생빌딩 매물은 수진역과 신흥역이 지나느 산성대로 대로변에 위치하였습니다.

지하철 역세권은 통상 가장 좋은 입지라고 볼 수 있는데 본 건은 지하철 출구에서 약 1~2분 내외에 위치한 초역세권 빌딩입니다.

위에서 설명드린 대로 활발히 진행되고 있는 재개발 이슈를 한 몸에 받는 위치이며 따라서 몇 년 보유하면 아주 큰 효자 역할을 할만한 매물입니다.

다만 아쉬운 점을 말씀드리면, 현재 용적률 여유가 많이 남아있단 점입니다.

성남 일반상업지역은 건폐율 80%, 용적률은 800%까지 적용받을 수 있는데 본 건은 약 450% 전후의 용적률만 사용함으로 최유효 이용이 안 되어 있는 상황이고 그런 이유로 현재 수익률이 다소 아쉽게 됩니다.

 

매입하여 증축, 신축 등을 해서 용적률을 모두 찾는다면 우수한 수익률을 기록할 수 있을 거라 판단되며 현재 면적은 약 70평 수준입니다.

전체 연면적이 약 1000평에 가까운 건물로 재탄생한다면 수익률은 3% 중후반까지 끌어올릴 수 있을 거라 판단됩니다.

매매 시세 적정성 분석

실거래 시세를 먼저 살펴보면, 신흥역 일대 거래가 꽤 많이 확인됩니다.

2021년에 이면 도로쪽도 평당 7천선에 거래된 물건이 보이며 신흥역 3번출구 앞의 건물은 평당 1.3억에 거래된 바 있습니다.

그 외에도 대부분의 매물들이 평당 6천 수준으로 형성되고 있음을 쉽게 확인할 수 있습니다.

산성대로에 저희가 가진 다른 매물 역시 평당 1.2억 수준에 매매를 진행하고 있기 때문에 이 정도 금액이 현재 시장에서 받아들여질 수 있는 가격이라 판단해볼 수 있겠습니다.

그 점에서 본 매물의 매력포인트가 나오게 됩니다.

지하철 초역세권의 대로변 일반상업지임에도 평당 8700이라는 가격이 급매성 금액이라 볼 수 있으며 따라서 매입후 바로 판다고 해도 시세차익은 평당 최소 2천 정도는 확보되는 상황이라는 셈입니다.

 

물론 현재 수익률이 단점으로 작용하겠으나 100평대 일반상업지는 언제든 정리가 가능하다는 점과 수익률 인상이 얼마든지 가능하다는 점으로 상쇄할 수 있을 듯 하며 적극적으로 매수 의견을 드리고 싶은 건물입니다.

 

이 매물에 대해 상세한 안내가 필요하다면 언제든 전화 부탁드리겠습니다.