현시점 강남 100억대 최고 매물

현시점 강남 100억대 최고 매물

 

 안녕하세요 다딩부동산 신상현 팀장입니다.

 

어제 고객 한 팀과 함께 현장 브리핑 임장을 다녀왔습니다.

꼭 강남을 고집하는 고객분은 아니었으나 위치가 가까워서 브리핑 후 바로 현장으로 이동을 하여 소개해드린 건물로 강남구 일대에서 100억대 매물 중 아마도 가장 경쟁력 있는 매물이 아닐까 하는 마음입니다.

물론 강남을 벗어나면 더 좋은 매물들이 많으나 강남 기준으로 보면 더 좋은 매물을 찾기가 수월하지는 않습니다.

상세 내용을 읽어보시고 관심 있는 분은 언제든지 문의 부탁드리겠습니다.

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100억 빌딩 매물 정보

본격적인 설명을 시작해보겠습니다.

본 건은 강남구 역삼동에 소재한 전체 근린생활 건물로 용도지역은 3종 일반주거지역입니다.

대지면적은 약 72평 남짓이며 2000년대 초중반 건축되어 크게 손볼 곳 없는 내외관을 가지고 있습니다.

지하 1층부터 지상 6층까지 공실없이 전체 임대차 완료되어 있으며 임대인에게 문의했을 때 현재까지 공실이 있었던 적이 한 번도 없다고 하니, 임대수요가 충분히 공급되고 있는 입지라고 판단해보겠습니다.

엘리베이터 1기 설치되어 있고 자주식 주차도 4대 가능하니 전체적인 운용에 있어서 유리하다고 볼 수 있습니다.

 

100억 빌딩 입지

본 건은 강남역 쪽에 위치해 있습니다.

강남에서도 가장 중심이 되는 입지임을 부정하기는 힘든 곳으로 업무시설과 유흥, 식당 등 다양한 성격의 빌딩들이 모여있으며 2000년대 초중반까지만 해도 모든 면에서 최고의 상권이라고 볼 수 있었습니다.

지금은 상권의 성격들이 워낙 다양해져서 최고 상권이라고 하기에는 왠지 찝찝함이 있으나 여전히 경제활동의 중심지임을 부정하기는 어렵습니다.

강남역을 중심으로 북쪽은 젊은 층의 유입이 많으며 남쪽 방향으로는 직장인의 유입이 더 많다는 차이점 정도가 있을 듯합니다.

오늘 소개하고 있는 물건은 그중 강남역의 남쪽 방향 역삼동입니다.

강남대로변으로 대형빌딩들이 들어서 있고 테헤란로에도 역삼세무서와 더불어 강남파이낸스센터 등 대형빌딩이 포진해 있습니다.

대로변의 이면으로는 브랜드 오피스텔이 다수 있으며 노포로 유명한 치킨집도 제가 종종 가는 가게입니다.

또 이 쪽 방면은 어르신들에게는 태극당이 위치했던 지역으로도 유명합니다.

 

오피스텔 1층의 상가들도 성업 중이고 오피스텔이 밀집해있기 때문에 단순 유동 뿐 아닌 주거가 공존하고 있다는 점이 다른 강남역 일대와 이 지역의 차이점 중 하나라고 할 수 있습니다. (물론 서남쪽에도 오피스텔은 다수 있습니다만)

역삼 세무서 이면이기 때문에 세무사들도 다수 개업해 있는 등 오피스와 상가 모두 입지 하기에 좋다고 판단해보겠습니다.

강남 100억 건물의 임대 현황

 

현재 전층 임대차 완료된 상태라고 앞서 설명드렸습니다.

지상은 세무 관련된 업종, 1층은 식당 계열로 맛집으로도 일정 수준 이상 알려진 가게가 자리하고 있습니다.

현재 보증금은 2억 3천, 월 임대료는 1500만 원 수준으로 현재 수익률은 2%가 안되고 있습니다.

강남에서 수익률 2% 구경하기가 정말 하늘의 별 따기 수준이 되었으니 현재 수익률은 큰 의미가 없을 수 있습니다.

하지만 여기서 잠깐!

 

 

현재 임대 내역을 들여다보았더니 시세 대비 정말 너무나도 저렴하게 임대차가 진행되어 있습니다.

인근 시세 대비하여 인상분을 대략 대입해보니 2% 중반대의 임대수익률 달성이 가능합니다.

물론 매입 즉시 임대료 인상은 어려우나 천천히 시간을 두고 인상한다면 2.6% 이상이 가능하다고 설명드리겠습니다.

 

건물의 현재 상태 및 장단점

어제 현장임장 시 건물의 상태는 크게 흠잡을 곳을 찾지 못하였습니다.

물론 임차 공간까지 들어가 볼 수는 없었으나 엘리베이터 공간과 주차공간, 계단실, 화장실 등에서 특별한 하자는 발견되지 않았으며 주차 공간도 너무 협소하지 않아 내리고 탈 때 불편함이 없어 보였습니다.

그렇다면 이 건물이 장점만 있느냐? 어떤 부동산도 장점만 있지는 않습니다.

 

제가 생각하는 본 건 부동산의 대표적인 약점은, 도로 폭입니다.

개인적으로는 6m 도로를 선호하는데 본 건은 4m 도로를 접하고 있습니다. 

또한 위반 건축물에 등재되어 있어 이행강제금이 연간 80~100만 원 사이 발생 중입니다. (물론 이 부분은 충분히 매매 과정에서 풀어나갈 수 있기에 큰 단점은 아니다 하겠습니다.)

반면 장점으로는, 현재 강남 일대의 100억 매물이 희소성을 가지고 있기 때문에 이 가격으로 매입 가능한 매물 중 최선의 선택지 중 하나라는 점입니다.

두 번째는 임대 수익률의 제고가 가능한 점, 그리고 역과의 거리가 가까운 점을 들 수 있습니다.

 

본 건에 대해 상세한 문의가 필요하시면 언제든 전화 주시고 현장 임장 함께 해드리겠습니다.