신축급 성내동꼬마빌딩매매정보 안정적인 운영이 가능해요

신축급 성내동꼬마빌딩매매정보 안정적인 운영이 가능해요

 

안녕하세요 다딩부동산 신상현 팀장입니다.

 

명절 전후라 갑자기 일이 밀려서 포스팅을 미뤘습니다.

좋은 매물 소개는 꾸준히 해야하는데 오늘은 어떤 물건을 소개시켜드릴까 고민하다 골라본 매물입니다.

강남권에서는 100억대 미만 매물 자체가 품귀현상인 가운데 조금만 시선을 외곽으로 두시면 괜찮은 매물들이 나오고 있습니다.

이 매물은 강동구에 소재한 꼬마빌딩이지만 신축급이라 안정적으로 운영이 가능할 듯 하여 선정해보았습니다.

그럼 매물 소개를 시작해보겠습니다.

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물건 기본 정보 요약

본 물건의 기본개요부터 살펴보겠습니다.

 

본건은 서울 강동구 성내동에 소재하였고 용도지역은 3종일반주거지역입니다.

대지면적이 약 150평이라 넓은 면적이라는 점이 가장 먼저 눈에 띄며 2010년대 후반에 건축된 신축급 꼬마빌딩입니다.

건물 앞으로는 10M 도로, 옆쪽으로 4M 도로를 접하여 도로조건도 우수하며 인근으로 개발부지 매매도 진행되고 있어 미래 가치 또한 예상되고 있습니다.

건물 규모는 지하 1층부터 지상 5층 규모이며 공실 없이 전체 만실로 운영되고 있습니다.

입지 정보

강동구의 투자 유망지역은 우선 천호동 섹터가 있습니다.

천호동은 로데오골목으로 잘 알려진 상권이고 길동 역시도 유흥상권으로 알려져 있었습니다.

하지만 길동 상권이 현재는 오피스텔 신축부지로 각광받으면서 유흥상권 건물들이 상당수 매각되었고 현재도 200평대의 매물들이 임자를 기다리고 있습니다.

대로변의 일반상업지나 근린상업지는 평당 호가가 1억 초반을 보여주고 있다는 점 참고하시면 좋을 거 같습니다.

매매 가격 분석

본 건은 일반상업지나 근린상업지는 아니고 이면 소재의 3종일반주거지역에 위치하였습니다.

매각가는 87억이며 대지면적이 150평대이므로 평당 매매가격은 약 5,500만원 수준이 됩니다.

이 가격이 높다 낮다를 판단하기 위해서는 인근에 현재 호가하고 있는 매물들과 비교를 하는 게 가장 직관적일텐데, 성내동에서 제가 진행하고 있는 신축용도의 건물이 약 6천만원을 호가하고 있으며, 전체 근생이지만 리모델링이 필요한 건물 역시 평당 5천 이상에 매매가격을 보여주고 있습니다.

이 건물은 신축급이므로 건축 비용이 녹아들어간 점을 고려한다면 가격적인 면에서는 경쟁력이 충분하다고 판단됩니다.

임대 현황은?

온라인상에서 상세한 임대차 내역을 공개하기는 어렵습니다.

앞서 설명드린대로 전체 근린생활시설로 구성되어 있으며 메이저급 앵커테넌트는 아니지만 아실만한 브랜드로 1층이 임대되어 있습니다.

상층 역시도 안정적인 업종들로 구성되어 있기에 혹시 공실 염려는 크게 없다고 볼 수 있습니다.

총 임대 금액은 보증금이 약 2억원선, 월 차임은 약 1,700만원 그리고 관리비가 100만원 초반대 발생하고 있습니다.

수익률로 보면 관리비 포함 약 2.7% 수익률을 보여주고 있으며 고금리 시대에 강남권 빌딩들이 실질적으로 마이너스 수익률을 나타내고 있는 점을 고려하면 매력이 있다 할 수 있습니다.

미래가치

강남 3구의 가격은 하루가 멀다하고 상승하여 현재는 매수하기에 다소 부담스러운 가격대에 도달하였습니다.

그에 비해 강동구와 같은 강남 3구를 벗어난 지역은 아직 시세 상승 초입에 해당하기 때문에 시세차익을 발생하기에 무난합니다.

누구나 꿈꾸는 게 강남 건물주일 수 있으나 현실적으로 200억대 이상을 바라봐야 한다는 점을 고려한다면 100억 미만으로 매입할 수 있는 입지는 기타 지역이라고 하겠습니다.

 

강동구 역시 길동 사거리의 상업지들이 계속해서 가파르게 지가 상승을 보여주고 있기 때문에 현 시점에 투자하시고 2~3년 보유할 경우 평당 7천만원 이상을 기록할 것으로 판단됩니다.

본 건물에 대해 상세한 문의는 언제든 전화 및 내방 부탁드리겠습니다.

이상 다딩중개법인 신상현 팀장이었습니다.