놓치면 안될 건대빌딩 메인상권 코너

놓치면 안될 건대빌딩 메인상권 코너

안녕하세요 다딩중개법인 신상현팀장입니다.

 

오늘도 날씨가 많이 춥습니다. 

오후에는 외근 일정이 있어 빠르게 오늘 매물 소개를 마무리하고 이동을 해야 해서 시간에 쫓기고 있습니다.

오늘은 100억 언더로 매수 가능한 서울의 꼬마빌딩 중 가장 매력적인 입지를 가진 매물로 소개해보겠습니다.

자 그럼 바로 본론으로 이어가보도록 하겠습니다.

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물건 기본 정보 요약

건대 꼬마빌딩은 광진구 화양동의 3종일반주거지역에 소재하였습니다.

대지 면적은 70평이 살짝 안되고 연면적은 약 190평, 매각 금액은 70억원입니다.

평당 가격으로는 약 1억 수준이 되며, 저렴하다고도 비싸다고도 할 수 없는 딱 적정 금액 수준으로 판단됩니다.

다른 지역이라면 평당 1억이 높다고 할 수 있겠으나 이 매물은 입지가 좋아 현 시세가 인정될만하다는 게 제 사견입니다.

 

입지 분석

건대 상권을 분석해보면 우선 거시적으로 자양동과 화양동으로 크게 구분할 수 있습니다.

통상 우리 건대에서 만나자 하면 화양동을 이야기한다고 볼 수 있지만, 자양동 쪽 역시 로데오 상권이 발달해 있으며 특히나 양꼬치 골목으로 잘 알려져 있습니다.

자양동 쪽으로는 라움을 비롯, 고가의 오피스텔이 성공적으로 분양되면서 앞으로 상권의 발달을 기대해볼 수 있는 지역이라고 볼 수도 있습니다.

오늘 소개할 건대 꼬마빌딩은 화양동에 위치하였고, 위 지도에서 보면 빨간색 라인이 건대 상권의 메인동선이라고 판단해 볼 수 있습니다. 

메인동선 중 동서로 이어지는 길은 꽤 넓은 폭을 가진 도로지만, 남북으로 이어지는 도로는 골목이 좁아서 차량이 드나들기에는 다소 부담이 있는 길입니다.

임대차를 한다면 좁은 골목도 유동이 풍부하니 상관없지만 부동산을 매매하는 입장에서는 아무래도 넓은 도로를 낀 곳을 먼저 권장드림이 옳다고 판단합니다.

임차 현황

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건대 꼬마빌딩은 현재 공실 없이 만실로 운영되고 있습니다.

수익률은 월세가 약 1,000만원 수준이 발생하고 있으며 약 1.8% 수준이라 높은 수준의 수익률은 아닌 점 알 수 있습니다.

이 건물은 상가주택이기 때문에 지상층으로 주택이 있으며 추후 주택부분을 상가로 변경하면 충분히 임대가 가능하고 따라서 천천히 수익률을 상승시키면서 시세차익을 보는 건물이라고 정리할 수 있습니다.

 

매매 이슈

매매를 위해서는 전부라고 해도 좋을만큼 대부분 대출을 이용하게 됩니다.

현재는 주택이 있으면 대출이 어렵기 때문에 주택 부분을 명도 후 용도변경하여 매매를 진행하게 됩니다.

물론 그에 수반되는 용도변경 비용 등은 매수인이 부담하는 게 원칙이나, 다만 용도변경은 매도인이 협조를 하게 됩니다.

 

건대 꼬마빌딩은 현재 주택부분에서 일부 문제가 있습니다.

불법건축물이 등재되어 있는 부분이 있고 일부 주택으로 사용중인 호실이 명도가 안되는 문제가 있습니다.

그렇다면 이 건물을 매입하면 안되느냐 라고 묻는다면 그럼에도 불구하고 해결하면서 매입을 하는 게 그만큼의 장점이 있다고 보여집니다.

불법건축물 부분은 올해 8월에 철거가 가능하고, 따라서 잔금을 8월 이후로 해야 할 듯 합니다.

또한 다른 주택 부분은 그 기간 동안 일부 명도비용을 지불하여 명도를 해결한다면 매입이 가능한 컨디션이 되는데 된다 안된다를 지금 이 순간에 바로 답을 드릴 수는 없습니다.

 

이는 Deep 하게 협상과 물건화를 함께 진행하는 과정에 수반되는 노력의 일환이라 볼 수 있으며 이렇게 어려운 조건이지만 매입에 따른 메리트는 분명한 물건이기 때문에 길게 설명을 드렸습니다.

 

이 매물에 대해 상세 브리핑이 필요하시면 언제든 다딩중개법인 신상현 팀장에게 전화부탁드립니다.

감사합니다.