강남구 삼성동 소재 신축 용도 필지 매매

안녕하세요 다딩 부동산중개법인으로 둥지를 옮긴 신상현팀장입니다.

앞으로 자주 자주 포스팅을 해보려고 하는데, 의지만 앞서지 않을까 걱정도 됩니다.

오늘은 강남구의 사옥 용도 신축 나대지 소개를 해드리려고 합니다.

이 매물은 강남에서도 삼성동에 위치해 있고, 삼성동 일대는 GBC 개발 이후 부동산 가격이 무섭게 치솓고 있지만, 토지거래허가구역이라는 허들이 있기에 쉽게 거래가 안 나오고 있는 지역이기도 합니다.

그럼 상세한 설명을 시작해보겠습니다.

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본 건은 강남구 삼성동에 소재하였으며 매매가격은 186억원으로 책정되었습니다.

대략적인 위치는 삼성중앙역에서 도보로 2~3분 내로 이동 가능하며 대로변은 아니고 이면에 위치하였습니다.

대지의 면적은 약 110평으로 3종일반주거지역이며 3종지의 공법상 규제는 건폐율 50%, 용적률 250%를 적용받고 있습니다.

특히, 본 건은 멸실처리가 완료되어 바로 신축 허가 신청을 할 수 있다는 점이 매력 포인트 중 하나라 하겠습니다.

삼성동 매매 물건의 지도를 가져와 보았습니다.

삼성중앙역은 봉은사로와 삼성로 사거리에 위치해 있으며 봉은사로는 노선상업지가 있어 가치가 꽤 높으며 삼성로는 남쪽으로 테헤란로로 이어지는 도로입니다.

본 건은 삼성로 쪽 이면이라고 볼 수 있으며 안쪽 깊숙한 이면은 아니고 대로에서 보이는 자리입니다.

이 근방은 대형 오피스보다는 중소형 사옥과 오피스 위주로 구성되고 있으며 선릉 공원 방면으로는 먹자가 활발한 지역입니다.

이 건물을 분석하기 위해서 로드뷰를 보다보니까 예전 이 근방이 떠오르게 됩니다.

위 사진의 GS 주유소는 꽤 오래 영업을 하고 있으나 오천주유소 사거리라고도 불리던 삼성중앙역 사거리의 SK주유소는 현재 펜스를 친 상태로 신축이 조만간 진행될 거라 보입니다.

각설하고, 본 건은 3종의 대지 110평이므로 총 연면적은 약 280평 수준이 되겠으며 건축면적은 55평 수준입니다.

따라서 신축 공사비용은 약 15억 수준이 발생할 것으로 예상되며, 그 외에는 중개수수료, 취득세을 더해 8억 정도의 비용이 추가될 거라고 보시면 되겠습니다.

매매가 186억, 공사비 15억, 세금 등 부대비용 8억을 모두 더하면 210억 정도 투하비용이 발생하나 취득세의 경우 매수자의 상황에 따라 중과가 될 수 있는 점은 미리 말씀드립니다.

그러면 신축 후 임대 상황을 알아보도록 하겠습니다.

수익률 분석을 위해 인근의 사무실과 상가 시세를 조사해보았습니다.

물론 이는 참고 사항일 뿐임을 미리 말씀드리면서, 지하는 평당 10만원 내외, 지상층 사무실은 평당 15만원선이 조사되었습니다.

삼성동에 일반 사무실로 신축할 경우 지하 1층부터 지상 6층 정도 규모가 될 듯 하며 층별 전용면적은 45평 수준을 예상해볼 수 있습니다.

45평 사무실은 670만원 정도의 임대료가 실현가능해보이며 총 3700만원 정도의 임대료를 생각해볼 수 있을 거 같습니다.

이 경우 수익률은 2% 초반대가 될 듯 하며, 임차 구성을 어떻게 하느냐에 따라 임대료 수준도 변동될 수 있는 점 참고하시면 좋을 듯 합니다.

삼성동 청담동 등 GBC 인근은 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

이 때문에 거래 과정이 강남구청의 허가 이후 가능하다는 점이 가장 어려운 난관이라고 볼 수 있으며, 따라서 계약 과정 자체도 흔히 생각하는 과정과는 다르게 진행이 됩니다.

통상 계약 후 잔금 스텝이라면 토지거래허가구역은 계약 의사를 상호 간에 교환 혹은 약정서 등을 작성한 이후, 구청에 허가 신청서를 작성해서 제출해야 합니다.

신청서 접수 후 10일 내외로 허가가 되면 그 이후로 계약 일자를 잡아야 하는 점이 매수인, 매도인, 중개사 모두에게 피곤한 과정이라 할 수 있겠습니다.

이상으로 금일은 삼성동의 신축용도 나대지 매물을 소개해드렸습니다.

상기 매물에 대해 추가적으로 궁금하신 점은 언제든 전화 부탁드리겠습니다.