부동산 용어 IRR 과 Cap rate 쉽게 설명

부동산 용어 IRR과 Cap rate 쉽게 설명

 

안녕하세요 켈리입니다.

 

지난번에 NOC와 E.NOC 포스팅을 했었는데 많은 분들이 읽어주신 듯합니다.

오늘은 두 번째 시간으로 IRR과 Cap rate 의 개념에 대해 쉽게 설명드려보고자 합니다.

특히 IRR 과 Cap Rate는 부동산 자산의 매입에 있어 판단 근거가 되는 수익률과 관련된 내용이므로 잘 알아두면 나중에 실무에서도 꽤 많이 접할 일이 있을 거라 생각합니다.

두 용어를 알기 위해서는 NPV , NOI에 대해서도 알아야 하기에 두 용어는 간단하게 설명하고, 넘어가도록 하겠습니다.

 

 

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NOI : Net Operating Incom

영어 단어 그대로 순 영업소득으로 번역할 수 있습니다.

만실수익률은 가능총소득 PGI를 , 수익률은 EGI를, 그리고 NOI는 순 영업소득을 반영합니다.

따라서 실질 수익률은 NOI를 의미함을 쉽게 알 수 있습니다.

IRR : Internal rate of return

 

IRR 은 우리나라 말로 내부 수익률이라고 부릅니다.

미래의 현금흐름 순현재가치를 0으로 하는 할인률로 소위 이자나 수익률이라고 생각하시면 조금 접근이 수월할 듯합니다.

결론적으로 내부수익률이 할인률보다 높다면 투자를 결정하는 것이고, 반대로 할인률이 내부수익률보다 크다면 투자를 집행하지 않는다는 것이죠.

 

계산을 간단하게 하나 해보면,

현재가치 C1 이 100억, 1년 후 미래가치 C2 가 120억이라면

FV = 1억 x (1+r) = 120억 이므로, r의 값은 20%가 됩니다.

물론 이 정도 계산이라면 복잡하게 머리 안 굴리고 바로 20% 상승이란 점이 눈에 보이겠지만요.

 

Cap rate : Capitalization rate

Cap rate는 자본 환원율이라고 합니다.

Cap 역시도 수익률의 일종이라고 할 수 있는데 우리가 흔히 이야기하는 수익률과 가장 큰 차이는 순영업 소득을 기준으로 한다는 점입니다.

순 영업소득은 유효 총소득에서 영업경비를 뺀 이후의 값으로 단순 수익률이 유효 총소득을 대상으로 하는 점에서 cap rate는 조금 더 정확한 실제 수익률이라고 하면 됩니다.

 

계산 방식은 위와 같은데, 수익률이 투자금액을 월 수익으로 나누는 것과 차이점이 명확합니다.

한 가지 예시를 들어보면, 같은 임대료를 가진 두 개의 건물일지라도 NOI (순 영업소득)에는 차이가 있을 수 있습니다.

예를 들어, 관리비나 보험료 등 다양한 원인으로 지출이 많아질 수 있는데 따라서 단순하게 수익률만으로 투자 결정을 하는 것보다는 capex 등 지출 비용을 세세하게 고려하면 투자 risk를 현명하게 관리할 수 있습니다.

 

Cap rate와 IRR 실무

 

현업에서 일할 때, 실물 오피스나 물류센터 매입매각 업무를 접할 경우가 있습니다.

과거 기준 금리가 2% 일 때는 GBD 기준 Cap rate 가 3~3.5%를 넘어가면 매입이 가능했습니다.

하지만 고금리 기조가 이어지면서 현재는 4 cap도 검토가 어려워진 게 사실입니다.

따라서 cap을 올리기 위한 가장 간단한 방법은 매입 가격을 낮추는 것인데 사실 이 역시 녹록지 않은 것이 현실입니다.

 

또한 물류센터는 Cap rate 가 보통 5~6% 이상을 보여주면서 투자 대안으로 떠오른 적이 있었고 그로 인해 많은 물류센터가 개발되기도 하였습니다.

 

하지만 현재, 물류센터는 과다공급으로 인해 임대료가 상온 3만 원 초반, 저온 6만 원 초반을 기록하면서 수익률에 악영향을 주고 있으며 더 문제는 화주 구하기라고 할 수 있습니다.