전월세전환율 계산기 사용방법 설명

전월세전환율 계산기 사용방법 설명

안녕하세요 온달의 빌딩공작소입니다.

 

미국 등 많은 해외 국가에서는 전세라는 제도가 거의 없다고 알고 있습니다.

전세는 과거 서민층이 중산층으로 올라서기 위한 징검다리 역할까지도 해주던 제도였으나 이제는 월세로의 전환이 가속화되고 있습니다.

특히 지난 정부에서부터 전세의 월세 전환이 가시적으로 속도가 오르기 시작했는데 정부 정책이 옳다 그르다는 제가 판단할만한 내용이 아닐 수 있고 또 워낙 민감한 문제이기 때문에 각자의 판단에 맡기도록 하겠습니다.

저는 실제 우리가 현실적으로 필요한 내용을 오늘 전달해드리고 합니다.

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전세의 월세 전환 속사정

 

월세가 가속화되는 이유는 임차인과 임대인 양측의 입장을 모두 살펴봐야 합니다.

 

먼저 임차인 입장을 살펴보면, 

2022년 현재 담보대출 금리는 약 3.8% 입니다. 또한 서울시의 경우 전월세 전환율은 3.5%입니다.

다시 말해 전세 대출 금리는 3.8%이고 전세보증금을 월세로 전환할 경우의 환산율은 3.5% 인 셈인데 그 격차가 크지 않습니다.

또한 월세의 경우 연말정산에서 세액 공제가 가능하기 때문에 여러 모로 현재 이미 월세가 유리한 시점에 접어들었다고 판단할 수 있습니다.

 

다음은 임대인의 입장입니다.

공시가 현실화로 인해 계속해서 공시 가격이 오르고 있고 그에 따라 종부세, 보유세가 인상되었습니다.

그 세금을 충당하려면 가장 쉬운 방법은 임차인에게 월세를 받아 그 돈으로 세금을 내는 방법입니다.

이른바 조세전가 현상이 발생하고 있는 셈이라고 할 수 있을 듯합니다.

또 한 편 전세 목돈을 받아 은행에 맡기는 이자는 2% 수준이니 월세로 전환하는 게 실익이 큰 점도 한몫합니다.

 

전월세 전환율

주택임대차 보호법을 살펴보겠습니다.

위와 같이 증액 청구는 20분의 1, 즉 5%를 초과하지 못한다고 규정하고 있습니다.

또한 대통령령 제9조에서는 위와 같이 월세 전환 산정률에 제한을 두고 있는데 각각 연 10%와 한국은행 기준금리 +2% 의 기준을 마련해두었습니다.

이 두 기준 중 낮은 기준을 택하게 되어 있기 때문에 현재 시점에서는 기준금리 + 연 2% 를 적용한다고 보시면 됩니다.

(만약 기준금리가 9%가 되는 날이 온다면?? 그때는 연 10% 상한 제한을 적용하게 될 겁니다.)

한국은행 기준금리

전월세 전환율을 설명하기 앞서 한국은행 기준금리를 알아야 합니다.

연준, 즉 미국의 연방준비은행이 계속해서 금리를 인상하면서 우리나라의 기준금리도 빠르게 상승하고 있습니다.

작년 초 0.5% 였던 기준금리는 오늘 현재 1.5%로 가파르게 인상되었습니다.

기준 금리가 중요한 이유는 시중 은행에서는 기준금리에 여러 가지 항목을 더해 대출 금리나 예금 금리를 산정하기 때문입니다.

연준의 빅 스텝이 예상되고 있는 현시점에서 한국은행 기준금리 역시 2%를 향해 나아가고 있음은 자명합니다.

 

전월세 전환율

전월세 전환 공식은 위와 같습니다.

여기서 전환율은 한국은행 기준금리에 2%를 더하여 산정한다고 앞서 설명드렸습니다.

따라서 오늘 현재 전환율은 1.5% + 2% = 3.5 % 가 됩니다.

그렇다면 실제로 계산을 한 번 해보겠습니다.

 

보증금이 7억 인 서울의 아파트에 거주하고 있는데 임대인이 보증금을 9억으로 인상하는 상황에서,

위의 공식에 따라  (보증금 증액분 2억 원 x 3.5%) / 12개월을 하면 약 58만 원 수준의 월세가 됩니다.

다만 이는 단순 이해를 위해 계산을 해본 것이고 실제로는 인상 제한 5% 에 저촉되면 안 되기 때문에 위의 인상분은 최대 상한 비율 이상이라 현실적으로는 문제가 있습니다!

 

월세를 전세로 바꿀 경우?

월세를 전세로 보증금을 늘리는 경우도 있을 수 있는데 이 경우에도 위의 공식을 사용할까요?

정답은 No입니다.

전세로의 전환에서는 한국 부동산원에서 제시하는 시장전환율을시장 전환율을 이용하여 보증금 전환을 구하게 되는데, 현재 서울시의 경우 시장 전환율을 4.1% 정도로 인지하고 계시면 될 듯합니다.

 

예를 들어 계산을 해보면 서울에서 보증금 5000 만원에 월세 100만 원인 아파트에서 거주 중인데, 월세를 모두 보증금으로 전환하려고 합니다.

이 경우 위의 그림의 공식으로

1. 100만원  x 12 개월 = 1,200만 원.

2. 1200만 원 / 4.1 % = 29,268 만원

 

즉 약 전환금 약 3억 원 + 기존 보증금 5천을 더해 3억 5천으로 전세를 산정하시면 됩니다.

 

현실적인 상황

임대차 3 법에서 계약갱신요구권을 두어 최소 4년간은 임차인으로서 거주할 수 있도록 하였는데, 그 기간 동안 전세 월세가 많이 상승하였다면 주인 입장에서는 새로운 세입자를 두는 게 유리합니다.

그 이유는 신규 계약은 차임 증액의 제한이 없기 때문인데 올해 임대차 3법의 적용을 받은 주택들이 대거 시장에 풀리면서 전월세 대란이 예고되고 있습니다.

모쪼록 큰 혼란이 없이 마무리되길 바라는 마음으로 오늘 포스팅을 마무리합니다.