부동산갭투자와 사기예방법 정리

부동산갭투자와 사기예방법 정리

 

 안녕하세요

다딩중개법인 신상현 팀장입니다.

 

주말에 아는 지인과 갭투자 관련한 이야기를 하면서 많은 대화를 하게 되었습니다.

나름 깊은 내용의 대화였지만 포스팅으로 모두 옮기기에는 무리가 있고 갭투자의 방법과 사기 예방에 집중하여 설명드려보고자 합니다.

갭투자는 부동산 투자에서는 나름 잘 알려져 있는 방법이지만 누가 어떤 방식으로 진행하느냐에 따라 사기가 될수도 투기가 될수도 그리고 투자가 될 수도 있습니다.

그럼 하나씩 알아보겠습니다. 

 

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갭투자의 정의

''Gap" + 투자의 합성어인 갭투자는 영어 단어 의미가 공백, 격차 등을 의미합니다.

부동산에서는 매매가격과 전세 금액의 차이를 이용하여 투자하는 방식을 일컫게 되는데 전세가율이 높을수록 투자금액이 줄어드는 효과가 있습니다.

통상 아파트는 전세가율이 50~60% 선이지만 주택의 경우 80% 이상인 경우도 많이 볼 수 있습니다.

따라서 오피스텔이나 주택 등 원룸 시장에서 더 많이 활용되는 투자법이라고도 볼 수 있겠습니다.

특히 오피스텔이 지속적으로 공급되고 있는 지역은 분양 가격이 계속 상승함에 따라 인근의 전세가격 역시 따라 상승하기 때문에 소액 투자가 가능해지곤 합니다.

 

갭투자 Risk

그렇다면 이런 갭투자 방식에는 위험성이 없을까요?

부동산 상승장에서는 통상 위험도가 크지 않습니다만, 하락전환을 한다면 속칭 깡통 전세가 나타나면서 갭투자 역시도 큰 타격을 받을 수 있습니다.

여러 채의 주택을 갭투자 방식으로 투자한 경우라면 그 위험성이 더 증가하는데, 하나만 경매 등으로 문제가 발생하더라도 도미노처럼 다른 주택까지 보증금 반환이 어려워지는 현상이 나타날 수 있습니다.

 

또한 노후화된 주택을 재건축을 목표로 투자했다면 재건축이 지연되면서 발생하는 현금 유동화 문제도 있을 수 있겠습니다.

 

갭투자 사기 ?

위의 리스크는 사실 투자자가 의도하지 않은 리스크라고도 할 수 있습니다.

하지만 전세가와 매매가의 차이를 이용하여 사기행각을 벌이는 업자들이 종종 뉴스에 보도되곤 하는데 이 경우는 정말 악질이라고도 할 수 있죠.

여러가지 악질 중 우선 이중계약을 알아보겠습니다. 

예를 들어, 부동산에서 집주인의 임대 관련 위임장을 받았을 때, 임차인과 전세계약을 체결한 이후, 거짓으로 월세 계약서를 만들어서 주인에게 통보한 경우를 들 수 있습니다.

그 차액만큼의 피해가 발생하는 셈이죠.

다음으로는 중복계약입니다.

하나의 전세집을 대상으로 여러명과 잔금일을 달리하여 전세 계약을 체결, 그 전세금 모두를 탈취하는 방식이라고 보면 됩니다.

 

마지막으로는 신축빌라 등에서 종종 발견할 수 있는 사례입니다.

2억에 분양하는 신축빌라를 업자와 짜고 2.5억에 분양 계약서를 작성한다고 가정해봅니다.

그 후 전세를 1.8억에 계약을 체결하고, 잔금 이후 수분양자는 바로 노숙자 등의 명의를 이용하여 2.5억에 그 집의 명의를 넘기는 계약서를 작성합니다.

전세 만기가 도래했을 때 노숙자는 전세보증금을 반환할 수 없을 테죠.

따라서 원래의 수분양자는 내 돈을 안 쓰고 사기를 완성할 수 있습니다.

 

대처 방안

 

현재 아쉽게도 우리 나라는 등기부의 공신력을 인정하지 않고 있습니다.

다시 말하자면, 계약자리에서 등기부를 확인하고 신분증을 확인하더라도 문제가 발생하였을 때 국가의 책임이 없다는 의미가 됩니다.

이 점은 빨리 개선되어야 할 점이라고 생각하는 바이고, 아무튼 앞서 설명한 문제를 대처하기 위해서는

 

첫 째,

전세계약 체결시, 계약 기간 동안 집주인의 소유권 변경을 금지하는 방법이 있습니다.

하지만 대부분의 집주인은 이에 동의하지 않을 테기 때문에 큰 의미가 없을 수 있겠죠.

그나마 현실적으로 가능한 특약은 소유권 변경시 통보의무를 기재하는 정도가 있겠습니다.

 

둘 째,

임대기간 중 집주인이 변경되었을 경우, 임대차 계약해지를 요구하는 방법입니다.

판례에서는 소유권이 변경된 경우 임대차 해지를 인정하고 있으니 수상함이 느껴진다면 반드시 계약해지를 하고 보증금 반환을 받으시는 것을 권장드립니다.

 

그 외에 최초 계약 시점에 주변의 매매 사례나 전세 가격을 확인하여 미리 예방을 하는 방법 정도가 있겠습니다.

 

오늘은 갭투자와 조심해야 할 점에 대해 정리해보았습니다.