강남건물주가 되려면 어떤 생각을 해야할까?

강남건물주가 되려면 어떤 생각을 해야할까?

 

안녕하세요 온달의 빌딩공작소입니다.

 

빌딩중개법인에서 근무를 하다 보니 만나 뵙게 되는 고객분들의 상당수가 강남 강남입니다.

대체 왜 강남인거고.. 그럼 강남에 진입하려면 무엇을 고려해야 하는 건지.

현재와 과거를 함께 살펴보며 중개사의 시각과, 건물주 분들의 생각들.

허심탄회하게 이런저런 이야기를 풀어보고자 합니다.

전문적인 내용보다는 하나의 Insight라고 생각하고 읽어보시면 좋을 듯합니다.

 

 

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1990년대부터 2천년대 초반의 강남

온달은 초등학교부터 고등학교까지 강남 8 학군을 졸업한 나름 강남 토박이라고 할 수 있습니다.

초등학교도, 중학교도 신설에 가까워서 중학교는 3회 졸업생.. 초등학교는... 몇 회였는지 기억이 가물가물한데 10회 정도였던 걸로 기억이 납니다.

그때 제가 살던 집은 대치동 미도아파트였는데 어쩌면 제 글을 읽는 분들 중에 저와 동문들도 계실 수 있을 듯합니다.

 

 

80~90년대까지만 하더라도 강남이 지금처럼 넘사벽인 시절은 아니었습니다.

평범한 중산층도 무리하면 강남에 진입이 가능한 시절이라 볼 수 있고, 제가 중학교 2학년 때 미도 아파트 42평을 매매했던 금액이 4억에 못 미쳤던 걸로 기억이 납니다.

아마 이때 짜장면 가격이 2천 원 남짓이지 않았나 기억이 날듯 말 듯 합니다.

 

90년대 중후반으로 가면서 오렌지족, 야타족, X 세대 등 다양한 개성이 강조되는 시기가 되었고 IMF 가 있음에도 젊은 층의 소비가 증가하던 시기이기도 합니다.

 

현시점 강남의 토지 가격

강남구에서도 핵심 노른자라고 부를만한 지역은 테헤란로 이북, 테북이라고 불리는 지역입니다.

테북에는 역삼동, 논현동, 신사동, 청담동, 삼성동, 압구정동이 자리하고 있는데 동 이름만 들어도 투자 유망지역이라는 생각이 바로 들 정도로 높은 이름값을 가지고 있습니다.

 

한 예로 강남역 사거리 대로변에서 2006년에 평당 1억 수준에 거래되었던 건물이 지금 매각으로 나온다면 평당 8~9억 이상을 호가할 테고, 20년이 채 안 되는 기간에 9배 정도의 시세차익이 발생되었음을 알 수 있습니다.

많은 사람들이 이야기하는 강남불패, 부동산 불패 신화가 숫자로 증명되고 있으며 현재도 좋은 입지에 속한 건물은 매각 금액만 적정하다면 순식간에 거래가 이루어집니다.

 

강남 부동산의 전망은

지금 진입하기에 강남은 늦은 게 아닐까. 정답이 없는 질문이지만 예측은 가능합니다.

최소 2~3년간 강남의 강세는 이어지리라고 전망하고 있으며 그 근거로는 

 

1. 오피스 시장의 강세

2. 우수한 직장들이 여전히 테헤란로 일대에 포진

3. 높은 매매 금액을 받아주는 건설사들(하이앤드, 사옥 등 다양한 형태의 건축 시장 형성)

4. GTX, GBC, 위례신사선 등 여전한 교통 및 개발 호재들

 

다만 부정적인 요인으로는

 

1. 국가 성장률 하락

2. 금리 인상과 수익률 저하

3. 건축 원자재 가격의 인상 

등이 있을 수 있겠습니다.

하지만 이 부정적 요인이 강남 건물주의 꿈을 꾸는 욕망의 열차를 세우지는 못하고 있는 게 현시점의 강남입니다.

 

강남에 진입하려는 예비 건물주님

 

현재 시장 상황이 녹록하지 않습니다.

매매 가격은 계속 상승 중이고 때문에 수익률은 갈수록 하락하고 있죠.

그에 더해 은행 금리는 상승하고 있으며 건축을 고려한다면 철근 등 원자재 가격 상승으로 공사비도 예전보다 50% 정도 올라가고 있는 추세입니다.

 

따라서 현재 강남 건물을 살펴보신다면, 입지 조건과 건물 현황에 초점을 맞추는 걸 권장하고 있습니다.

좋은 입지라면 시세보다 조금 높은 정도는 고민을 길게 하지 않고 매매 결정을 하는 게 6개월 후 후회하지 않는 길입니다.

매매 가격이 시세보다 조금 높더라도 매입을 하고 리모델링을 통한 밸류업, MD 개편을 통한 수익률 개선에 초점을 맞추시는 게 정답일 듯합니다.

 

오늘은 강남건물주의 꿈을 이루고자 하는 분들에게 짧게 제 소견을 적어보았습니다.

더 긴 이야기는 온달과 커피 한 잔 하면서 진솔하게 이야기해보았으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다~