토지거래허가구역 제도의 개념과 거래 방법 정리

지구단위계획에 대해 알고 있나요

 

 안녕하세요 온달의 빌딩공작소입니다.

오랫만에 포스팅을 작성하게 되었습니다.

그 사이 너무 일에 치여 보내다보니 좀처럼 글작성이 어려웠는데 그런만큼 실제 경험을 중심축으로 하여 포스팅 작성을 하고자 합니다.

 

바로 토지거래허가구역에 관한 이야기인데, 3개월 전에 대치동에서 토지거래허가제 안의 매매 계약을 진행하면서 알게 된 내용들입니다.

 

이 글도 읽어보세요

지구단위계획에 대해 알고 있나요

빌딩시세조회에 유용한 부동산사이트 모음

부동산갭투자와 사기예방법 정리

재개발과 재건축의 차이점에 대해 알고 있나요

임대업이자상환비율 RTI 에 대해 상세히 알아보자

도시형생활주택과 오피스텔 차이 및 주택수 포함여부

부동산 거래신고 실거래필증 발급방법

전입신고 기간 미신고 과태료 알아볼까요

토지거래허가구역 제도의 개념

토지거래허가구역은 대규모 개발 사업 등을 앞두고 투기 수요 억제를 위해 지정하게 되는 경우가 가장 많은데 지정권자는 국토부장관, 지자체장입니다. 오늘은 서울시를 중심으로 이야기하기 때문에 서울시장이 되겠죠.

토지거래허가제가 지정되면 해당 지역의 부동산에 대해 소유권이나 이에 준하는 매매 계약이 제한됩니다.

하지만 모든 거래가 제한되는 건 아니고 일정 면적 이하, 그리고 실수요자에게는 여전히 그 길이 열려 있습니다.

위의 표에서 보면 용도지역에 따라 면적 기준이 나와 있습니다.

건물 매매 중 꼬마빌딩은 2,3종 일반주거지역에서 많이 발생하는데 대략 54평까지는 허가 없이도 일반 매매가 가능하며 기준 면적을 넘어선다면 토지거래 허가를 받은 이후 계약을 작성해야 합니다.

토지거래허가 절차 설명

그럼 토지거래허가구역에서 매매 계약을 하려면 어떻게 해야 하는지 절차를 알아보겠습니다.

우선 먼저 알아두셔야 할 점은, 허가를 얻기 전에 계약을 체결하면 안된다는 점입니다.

매수인과 매도인이 매매에 대하여 합의를 먼저 한 이후, 서류를 갖춰 공동으로 구청에 신청을 해야 하며 이후 현장 조사를 거쳐 허가 결정이 나게 됩니다.

이 기간은 약 10일 정도 소요되었으며 허가서를 받은 이후 부동산계약을 체결하게 됩니다.

허가를 받았다고 하여도 허가제의 목적대로 실제 사용을 해야 하는데 주거용은 2년의 실거주, 사업용은 4년 실제 사용 의무기간이 있습니다.

만약 허가를 얻지 않고 계약을 하게 되면 2년 이하의 징역 또는 매매금액의 30%에 해당하는 높은 수준의 벌금이 부과되며 허가목적대로 이용하지 않는 경우에도 실거래가 10% 수준의 높은 이행강제금이 부과되는 점도 특징입니다.

다만 허가를 받지 않아야 하는 경우도 꽤 되는데, 그 이유는 아래와 같습니다.

① 대가가 없는 상속·증여 등 ② 허가대상면적 미만의 토지 ③『공익사업을 위한 토지등의취득 및 보상에관한법률』에 의한 협의취득·수용·사용 ④『민사집행법』에 의한 경매 ⑤『국유재산법』제12조의 규정에 의한 국유재산을 일반경쟁입찰에 의한 처분의 경우 ⑥『공유재산 및 물품관리법』제10조에 따른 공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우 ⑦『도시 및 주거환경정비법』제48조에 규정에 의한 분양의 경우 보류지 등을 매각하는 경우 ⑧『건축물의 분양에 관한 법률』에 의거 건축물을 분양하는 경우 ⑨『도시개발법』,『주택법』,『택지개발촉진법』에 의한 토지의 공급 ⑩『산업입지 및 개발에 관한법률』에 의한 사업시행자가 분양하는 경우 ⑪『농어촌정비법』에 의한 농지등의 교환·분합 및 사업시행자가 농지를 매입하는 경우 ⑫ 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행의 경우 ⑬ 국가 또는 지방자치단체가 비상재해시 권리이전 또는 설정하는 경우 ⑭『한국온천공사 및 농지관리기금법』에 의한 농지 매매·교환 및 분할을 하는 경우 ⑮『외국인토지법』제4조에 따라 외국정부 또는 국제기구가 토지획득 및 허가받는 경우 ⑯ 한국자산관리공사가 『금융기관부실자산등의효율적처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한법률』 규정에 따라 토지취득 및 경쟁입찰을 거쳐    매각하거나 3회이상 공매하여 유찰된 토지 매각의 경우 ⑰ 법령 규정에 의하여 조세·부담금 등을 토지로 물납하는 경우

서울시 토지거래 지정구역

위 표는 현재 서울시의 토지거래허가 지정 구역입니다.

서울시 전체 면적의 9%에 달하는 넓은 땅이 토지거래허가구역으로 지정되어 있음을 알 수 있고, 그 중 국제교류복합지구가 확인됩니다.

이 구역이 옛 한전부지, 현재는 현대자동차그룹이 매입한 GBC 입니다.

호재가 너무 많은 입지로 GTX, GBC, 위례신사선 등이 대표적으로 이 구역은 허가구역으로 묶이면서 물량이 잠기게 됨으로 인해 가격이 폭등 중이라고 보시면 됩니다.

 

이상 오늘은 토지거래허가구역에 대해 설명드려보았습니다.