꼬마빌딩매매 전 고려해야 할 사항들

빌딩공작소를 운영하고 있는 저는 교보생명 재무설계센터에서 부동산 자문 강사로 활동 중이며 세미나 등을 통해 많은 고객분들과 소통하며 이야기를 나누고 있습니다.

우선 대략적인 순서는 의뢰-컨섭도출-입지선정 및 매물 리스팅 - 계약조건 체크 - 계약 - 건축 관련 - 임대차 - 재매각이 하나의 사이클입니다.
의뢰 단계에서 얼마나 많은 소통을 하는지에 따라 리스팅 단계가 조금 더 속도가 붙는 건 당연한 일이겠지요.

주거 시설과 다르게 상업용 시장은 계약 이후에도 할 일이 많습니다.

잔금 전에 건물의 임대차 관련하여 임차인들도 인사할 일도 있을 테고, 도면이나 시건장치 수령, 건축 관련되어 예정되어 있다면 토지사용승낙서 발부 등 이것저것 자잘한 일들이 꽤 많습니다.

따라서 경험이 많지 않은 초보 투자자분이라면 좋은 파트너를 선택하는 건 필수적이라고 할 수 있습니다.

뒤이어서 설명드릴 내용은 건축 관련된 내용으로 설명드려보겠습니다.

리모델링이냐 신축이냐

건물의 입지나 현재 상황, 건축의 현황 등에 따라 간단한 리모델링을 하는지 혹은 아예 철거 후 신축을 하는지 결정이 돼야 합니다.

노후화된 건물을 매입하는 경우에는 리모델링이 유리한 경우가 많은데 그 이유로는 과거에 용적률 건폐율을 현재보다 잘 받아놓은 건물일 경우에는 이를 살리는 편이 유리하기 때문입니다.

하지만 리모델링은 명확하게 결정되어 있는 건축 관련 비용이 없고, 현장 상황에 따라 천차만별의 견적을 받게 됩니다.

그에 비해 신축은 위의 표처럼 명확하게 수지 분석표가 나오게 됩니다.

위 표는 비용적인 측면만 따로 뽑았는데 매각 금액과 분양 금액을 설정하여 수익률을 측정할 수 있습니다.

이를 근거로 CF (Cash Flow)를 뽑아보는 게 건축에서의 기본 수지 분석입니다.

위 도면은 다딩에서 직접 매입하여 건축 예정인 강남구 신사동 꼬마빌딩의 단면도입니다.

통상 매수하기 전 기본적인 건축 개요를 작성하여 타당성 분석을 하고, 그 결과에 따라 매입 이후에는 실시설계를 시작하게 됩니다.

최종 도면까지 보통 1달 이상이 소요된다고 보시면 크게 무리 없을 듯합니다.

기타 고려 사항

건물, 빌딩을 매입하게 되면 건물분 부가세라는 항목이 있습니다.

아마 초보 투자자라면 많이 못 들어보셨을 단어인데, 사실 건축된 지 오래되면 건물분 부가세는 거의 발생 안 하기도 합니다. (참고로 토지에는 부가세가 없다는 사실도 기억해두시면 좋겠습니다.)

또한 동일한 임대사업자의 지위를 가지고 있다면 포괄양도를 통해 부가세 부분은 그냥 없는 셈 치기도 합니다.

건물분 부가세를 그렇게 퉁칠 수 있는 이유는, 국가 입장에서는 부가세가 납부받고 환급해줘야 하기 때문에 실익이 없기 때문이라 이해하시면 편할 듯합니다.

그 외 세금은 취득세 약 4.6% (중과 대상이라면 중과세까지), 건축을 새로 하면 보존 등기비 등이 발생하게 됩니다.

아참 중개수수료와 법무사 비용 등도 발생하는 점 잊지 않으셔야겠습니다.

글로는 다 전해드릴 수 없는 상업용 부동산에 대한 상세한 이야기들은, 언제든지 온달에게 전화 주시면 상담 도와드리겠습니다.

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