부동산용어 RFP MOU LOI LOC Rentroll Stacking plan IM TM

부동산용어 RFP MOU LOI LOC Rentroll Stacking plan IM TM

안녕하세요, 켈리입니다.

 

오늘은 부동산 용어 3번째 포스팅을 작성해보려고 합니다.

지난 포스팅이 IRR, Cap rate, NOC 등에 대해 설명했다면 이 용어들을 중심으로 대형 자산들이 시장에 매각을 타진할 때 많이 사용되는 용어들에 대해 간략히 설명하고자 합니다.

전체를 다 설명할 수는 없고, 매각 자문사들이 대략적으로 어떤 방식으로 업무를 수주하고 자료를 만들고 시장에 마케팅을 하는지 그 프로세스에 대한 설명이라고 봐도 될 듯 합니다.

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RFP : Request For Proposal

Request for proposal의 영문 약자로 우리 나라 말로는 제안요청서라고 합니다.

업계마다 다르지만 부동산 업계에서는 대형 빌딩이나 여러 부동산 자산의 소유자 (보통 자산운용사, 펀드, 법인 등) 이 시장에 매각을 타진하기에 앞서 매각 주관사 선정을 위해 RFP 를 여러 매각 자문사들에게 요청하게 됩니다.

상황에 따라 몇 개의 자문사만 수령하는 경우도 있을 수 있는 RFP를 수령한 자문사들은 형식에 맞춰 제안서를 작성하게 됩니다.

현 시점에서 가장 유력한 자문사들로는 CBRE, 쿠시먼, JLL, 세빌스, 컬리어스 등이 손꼽히며 국내 법인으로는 알스퀘어가 대표적입니다.

 

TM : Teaser Memorandom

매각 주관사로 선정된다면 해당 자문사는 간략한 홍보자료인 Teaser 를 작성하여 배포하게 됩니다.

IM : Information Memorandom 

잠재 매수자는 TM 수령 후 CA 혹은 NDA, 속칭 비밀유지 각서를 작성하여 발송한 후 IM 을 수령하게 됩니다.

IM 에는 해당 자산에 대해 여러 이슈 사항과 더불어 자산의 물리적, 법적 내용과 렌트롤, Capax 등 민감한 내용이 포함되는데 이 자료들을 토대로 매입 여부와 가격을 제시하게 되는 셈입니다.

Stacking Plan

stacking plan 과 rent roll 은 큰 의미에서는 같은 내용입니다만 Rent Roll 이 주로 엑셀로 작성되는 것에 비해 Stacking plan 은 층별 임차 현황을 표로 보기 좋게 표현해놓는 경우가 대부분입니다.

따라서 상세한 내용은 렌트롤에서 확인하는 것이 정확할 것이며 stacking plan 에서는 대략적인 내용만 파악하는 것이 통상적입니다.

강남의 한 프라임 오피스 IM 자료에 있는 Stacking plan 페이지를 발췌해보았는데 대략 이런 방식으로 임대차 현황을 표현하고 있습니다.

Rent Roll

그렇다면 Rent Roll 은 어떤 방식으로 표현되는지가 궁금하실 듯 합니다.

앞서 설명한 stacking plan 이 마치 건물 투시도와 같은 모습이었다면 렌트롤은 엑셀로 정리한 raw data 의 느낌이라고 할 수 있습니다.

 

위의 표는 실제 운영 중인 자산의 rent roll 의 세부 내용을 모두 삭제한 모습인데 단순하게 엑셀만 넣는 것은 아니고 그에 맞게 함수들로 채워져 있습니다.

잠재 매수자 입장에서는 렌트롤을 확보해야만 밸류업 포인트나 cap rate 등을 찾아낼 수 있고 재무모델 설계를 할 수 있습니다.

따라서 Rent Roll 은 가장 핵심적인 서류 중 하나라고 할 수 있습니다.

WALE : weighted Average Lease Expiry

WALE 은 Weighted Average Lease Expiry의 약자입니다.

한국어로 가중평균 잔여 임대 기간이라고 하는데, 단순 임대차 잔여기간과는 차이가 있습니다.

통상 대형 빌딩들은 다수의 임차인들로 구성되는데 WALE을 계산함으로서 전체적인 그림을 그려볼 수 있습니다.

 

계산을 한 번 해보자면 , 아래와 같은 상황일 때,

1. 단순 임대차 잔여기간은  

    ->  잔여임대기간 (5+7+2) / 3개 임차사 = 4.66년이고

2. WALE 은 

    -> (30% x 5) + (20% x75) + (40% x 2) = 3.7 년 수준이 됩니다.

 

LOI : Letter of Intent

부동산 업계에서 LOI 는 매수의향서라고도 불리웁니다.

법적 구속력은 통상적으로 없으며 LOI 제출 이후 우선협상대상자 선정 단계에서는 한 단계씩 확정적인 서류가 갖추어져 가게 됩니다..

LOI 에는 특정 양식은 없으나 IM 자료에 어떤 내용을 기재하라고는 요청이 들어가 있습니다.이 내용을 기재하여 제출하면 됩니다.

LOC 단계부터는 법적 구속력이 발생하기 시작합니다.가끔 뉴스에서 LOC 단계에서 파기한다는 이야기도 종종 있습니다만 이 경우, 해당 매수사의 대외 신뢰도가 하락하는 것을 감수할 수 밖에 없습니다.

MOU : Memorandom of understanding

양해각서는 매수 매도 양 당사자간 합의된 내용을 기재한 문서이며 우선협상자로 선정된 경우 MOU를 작성합니다.

MOU 이후 일정 기간의 실사기간을 거쳐 본 계약을 체결하게 되며, MOU 단계에서 soft deposit, hard deposit 등 이행보증금을 납입하는 경우도 많습니다.

일반적인 매매 계약의 계약금이 10% 임을 고려하여 이행보증금은 5% 수준으로 합의되는 것이 보통입니다.