부동산 용어 NOC 와 E.NOC 에 대해 알아보자

안녕하세요 켈리 입니다.

부동산 업계 주니어, 부린이에게 도움될만한 부동산 용어를 시리즈로 몇 편 포스팅하려고 합니다.

정말 많은 단어가 있지만 평소 많이 접해보지 못했던 단어들도 있을 거고, 이미 잘 아는 단어들도 있을 수 있습니다.

그 중 오늘은 NOC, E.NOC 에 대해 설명드려 보겠습니다.

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NOC

NOC 는 "Net Occupancy Cost" 의 약자입니다.

이는 임차인들이 임대차 계약을 할 때 나오는 임대면적과 전용면적 중, 전용면적당 임대료 지불 수준입니다.

더 자세하게는 보증금과, 월 임대료, 관리비를 모두 합친 금액이 되겠습니다.

다른 표현으로는 "Face NOC" 라고 하고 우리나라 말로 풀면 명목 임대료라고 할 수 있습니다.

반명 E.NOC는 "Effective Net Occupancy Cost" 의 약자로 서로 비슷한 개념이지만 E.NOC는 앞서 언급한 내용 이외에 렌트프리, 핏아웃 등 실제 임대차 계약상 세부 조건을 더한 값이 됩니다.

그럼 NOC 와 E.NOC를 왜 봐야 하는지에 대해 설명드려 보겠습니다.

땅 크기가 동일하다고 해도 설계 등 다양한 이유로 각각의 빌딩들은 임대면적과 전용면적이 다릅니다.

서로 다른 두 건물을 임대면적으로 비교하게 되면 통계의 오류가 발생하기 때문에 이를 보완하기 위해 전용면적 기준으로 표준화를 하여 서로 다른 두 건물을 비교하게 됩니다.

예를 들면, 두 건물의 임대 수준이 동일하다고 하여도 전용률이 A 건물이 50%, B 건물이 60% 라면 실질 임대료는 B 건물이 같은 임대료에 더 넓은 전용면적을 사용하기 때문에 더 저렴한 임대 수준이라고 할 수 있습니다.

NOC 와 E.NOC 의 계산방식은 위와 같습니다.

NOC 는 앞서 설명드린 것처럼 face 만 가지고 계산하는 반면 E.NOC는 조금 더 세세하게 값을 넣어서 계산하게 됨을 알 수 있습니다.

그럼 간단하게 NOC를 한 번 계산해보겠습니다.

전용률 55%의 A 빌딩이 보증금을 평당 150만원, 월 임대료는 평당 15만원, 관리비는 3만원을 받는다고 가정하면

이렇게 계산하게 됩니다.

여기서 이자율은 변동될 수 있는 점 참고해주시면 좋을 듯 하고, 이렇게 계산해서 나온 값은 336,364원입니다

전용면적당 FACE 로 33만 6천원 정도를 지불하게 된다고 이해할 수 있습니다.

만약 A 빌딩의 전용률이 45% 라면 위 계산식을 통해 411,111 원이 됩니다.

이렇듯 전용률에 따라 NOC가 결정됨을 알 수 있습니다.

23년 한해동안 강남 지역에 중대형 오피스 빌딩이 여럿 매각이 진행되었습니다.

그 중 클로징이 된 자산도 있고 클로징에 실패하여 새로운 매수자를 찾고 있는 자산도 있습니다.

그에 따라 저도 최근 강남 일대의 시세 조사를 한 바 있습니다.

위의 두 표는 강남대로, 테헤란로 일대의 중대형 오피스 빌딩들의 E.NOC 입니다.

약 29만원부터 45만원까지 다양하게 E.NOC가 형성되어 있는데, 이렇게 같은 대로변임에도 큰 차이가 나는 건 빌딩의 물리적 내용 ( 내, 외부 모습, 주차, 연면적의 크기) 등과 입지적인 요건 등 다양한 이유로 차이가 발생하게 됩니다.

특히 연면적 1만평이 넘어가는 프라임급 오피스라면 높은 E.NOC 를 감당하더라도 입주하려는 회사가 많을 수 밖에 없습니다.