부동산개발의 시행사 시공사 신탁사 분양대행사란?

부동산개발의 시행사 시공사 신탁사 분양대행사란?

안녕하세요 빌딩공작소 온달입니다. 일반인이라는 표현이 다소 무례하지만 부동산 계통에서 일을 하는 분들과 투자하는 분들이 알고 있는 기반 지식에는 다소 차이가 있는 경우가 있습니다.

물론 그 분들이 실력이 부족하다는 의미로 말씀드리는 건 아니고 관심 영역이 다른 점에 대해 말씀드리는 점입니다.

저는 현업에 있다보니까 다양한 분야의 현직분들과 업무를 하고 있습니다.

 

그중 제가 가장 좋아하고 재미를 느끼는 분야 중 하나가 부동산 개발입니다.

Developer라는 표현을 들어보신 적 있으실까요?

보통 디벨로퍼라고 하면 시행사를 일컫게 되는데 , 어쨌건 사업시행주체는 작은 회사일 수도 대형 자산운용사일 수도 있습니다.

그럼 개발사업에서의 각 플레이어들에 대해 간략하게 설명드려보도록 하겠습니다.

 

 

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시행사

부동산 개발의 주요 주체 중 하나인 시행사는 사업의 전반적인 관리를 진행하고 있다고 이해하시면 됩니다.

주요 업무 영역으로는 부동산의 개발기획, PF 등 자금 대주단 구성, 설계, 시공사 선정, 분양 관련, 인허가 등등이 있을 수 있습니다.
개발사업이 하나의 큰 그림이기 때문에 다른 주체들과의 협력을 통해 그림을 완성시키는 역할에서 주도적인 건 맞지만 시행사만으로는 사업 진행이 어려운 점도 알아두어야 할 듯합니다.

 

최근 수년간 부동산 개발시장에서 중요한 플레이어로 자산운용사가 떠오르게 되었는데 대표적인 예로는 마스턴 자산운용, 이지스자산운용, 캡스톤 자산운용 등 잘 알려진 자산 운용사들이 다수 있습니다.

이들은 서울에서도 굵직굵직한 부동산 개발 사업을 진행하고 있으며 네이버에 검색만 해봐도 어떤 개발사업을 진행 중인지는 쉽게 찾아볼 수 있습니다.

시공사

시행사와 시공사는 단어 하나 차이지만 전혀 다른 업무를 하게 됩니다.

대형 건설사들은 시행과 시공을 함께 하는 경우도 있지만 리스크의 분산을 위해 시공과 시행이 분리되는 경우가 더 많은 듯합니다. 

아무튼 시공사는 개발사업에서 공사 관련된 업무를 주로 하게 되며 시공사가 혹여 부도가 나더라도 전체 공사에는 큰 지장이 없게끔 사업구조가 짜여지는 경우가 많습니다.

 

또한 시행사 입장에서는 브랜드 건설사를 시공사로 선정하기 위해 노력할 수밖에 없는데 이게 분양성과도 직결되기 때문인데 들어보지도 못한 건설사가 건설한 아파트와 자이 아파트.. 어느 아파트에 관심이 가는지는 너무 당연한 이야기입니다

신탁사

일반인이 직접 신탁사의 문을 두드리게 될 일이 그리 흔하지는 않습니다.

신탁사의 주요 업무로는 부동산 소유자의 소유권을 수탁받아 개발, 관리, 처분, 담보 등 여러 신탁 조건에 따라 처리하는 업무가 있습니다.

하지만 개발 영역에서는 신탁사가 조금 다른 역할을 수행합니다.

 

사업주체인 시행사의 자금을 공사 진행 등 여러 조건에 맞게 집행하고, 수분양자의 계약금 등의 자금을 관리하게 됩니다.

또한 시행사, 시공사가 부도가 날 때에도 신탁사가 소유주들의 안전성을 확보하는 등의 역할도 수행하고 있습니다.

과거에는 분양대금의 입금이 시행사로 직접 입금되는 경우가 있었으나 현재에는 신탁사로 입금되기에 분양주들의 자금에 대한 우려가 상당히 낮아진 상태입니다.

분양대행사

앞선 설명드린 게 사업을 만드는 조직이라면, 분양은 사업의 수익성을 책임지는 조직이라고 할 수 있습니다.

분양 대행사들은 대행권을 수주하기 위해 불철주야 노력 중이며 시행 초기 시행사에 마켓 리포트 등을 제공하여 사업성에 대해 함께 논의하기도 합니다.

 

단순히 고객 접객과 분양 업무만을 담당하는 것이 아니며 홍보관 구성, 조직 구성, 마켓 리포트, 실무 교육 자료 등 원활한 분양을 위해 전문성을 가지고 업무에 임하고 있습니다.
유명한 분양대행사 중 최근 미래인이 양재동에 하이앤드를 시행하고 있으며 이미 개발시장에서 그 이름을 날리고 있는 프런티어 마루 등도 잘 알려져 있습니다.

그 외에도 롯데 시그니엘을 분양했던 도우라던가, 신영건설의 신영, 훈민정음 등 다양한 분양사들이 있습니다.

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오늘은 대략적인 부동산 개발사업의 주체에 대해 설명드려보았습니다.

단순하게 설명드렸지만 정말 다양한 참여자들이 모여 하나의 사업을 꾸려가는 만큼 알수록 재미있는 영역이 개발인 거 같습니다.