전세 연장 계약서와 묵시적 갱신의 구분

부동산공작소 온달입니다. 

 

오늘은 전세연장계약서와 묵시적 갱신에 대해 상세히 정리해보도록 하겠습니다.

내 집 마련 전까지는 전세나 월세 등으로 임대를 많이 하게되는데 이 때 흔하게 접하게 되는 내용이고, 두 가지 차이점이 많기 때문에 정확히 알아두어야 할 듯 합니다. 그럼 바로 알아보도록 하겠습니다.

 

 

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묵시적 갱신

먼저 묵시적 갱신에 대해 알아보겠습니다.

묵시적 갱신의 묵시는 직접적으로 말하지 않고 은연 중에 뜻을 나타낸다는 의미입니다. 부동산 계약에서는 의사 표현을 하지 않을 경우 기존 계약이 그대로 연장됨을 합의했다고 간주합니다. 

주택임대차보호법 제6조 계약의 갱신 조문을 살펴보면 이 내용에 대해 설명되어 있습니다. 

 

이를 정리하면 임대차 계약이 종료가 되는 경우 동일한 조건으로 2년간 연장됨을 의미합니다. 전제 조건은 임대인이 기존 계약의 종료일 6개월전부터 1개월전까지 계약 연장이나 갱신 거절 등의 통보를 해야 합니다.

- 만약 임대인이 계약종료일 3주전에 갱신 거절의 통보를 한다거나 증액을 요구하는 경우, 이미 묵시적 생신이 이루어졌다고 보아 임대인의 요구는 거절해도 됩니다.

- 묵시적 연장 기간 중 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있지만 그 효력은 통지일로부터 3개월 이후가 됩니다.  따라서 보증금 반환 역시 3개월 이후에 가능합니다.

- 묵시적 연장이 되면 임대인은 계약의 해지를 요구할 수 없습니다.

전세 연장 계약서

반면 전세 연장 계약은 새로운 계약을 체결하게 됩니다. 묵시적 갱신이 아닌 전세연장 계약을 체결하는 가장 큰 이유는 보증금이나 차임 등의 증감에 의해 기존 계약 조건의 변경이 있을 경우 선택하게 됩니다. 물론 6개월이나 1년 등 짧은 기간만 기간을 연장하는 경우에도 서류상으로 증빙하기 위해 재계약서를 작성할 수도 있습니다.

연장 계약이라 해서 단순해 보이지만 일반적인 계약과 동일한 계약으로 보아야 만약의 사태에 대비할 수 있습니다.

전세 연장 계약 주의 사항

1. 재계약서 작성 시점에 등기부 등본 재확인

2. 구두 / 전화상의 계약이 아닌, 소유권자와 직접 만나서 재계약서 작성

3. 기존 계약서 보관 및 확정일자 재신청

4. 전세 대출 연장

 

최초 2년간 거주하다보면 매매 등의 이유로 주인이 바뀌는 경우도 있을 수 있습니다. 보통 매수인은 기존 전세계약의 승계 조건으로 계약이 되어 따로 계약서를 작성하지 않는 경우도 있습니다만, 새로운 주인과 재계약서를 작성할 수도 있습니다. 

연장 계약, 새로운 주인과의 계약이던 재계약서를 작성한다면 계약서 작성일 기준으로 등기부등본은 반드시 재확인해야 합니다. 그 기간동안 후순위로 설정된 새로운 근저당 등이 있는 경우 새로운 연장 계약서는 후순위로 밀리게 됩니다.

이런 경우라면 재계약서의 특약으로 선순위 근저당을 말소하는 조항을 반드시 기입하시는 걸 권장합니다.

또한 재계약서를 작성하게 되면 기존의 계약서는 반드시 보관해야 하며 새로운 계약서에는 확정일자를 새로이 부여받아야 합니다. 확정일자에 대해서는 아래 링크를 통해 상세히 확인해보셔도 좋겠습니다.

2020/01/08 - [부동산 지식 및 매물 정보/부동산 지식] - 확정일자 신청은 전입신고 전에도 가능합니다

확정일자 신청은 전입신고 전에도 가능합니다

기존 계약서를 보관해야 하는 이유를 간단히 설명드리겠습니다.

기존 계약서에서 명시된 보증금에 대한 증빙서류이기 때문에 이 계약서를 분실하게 되면 그 보증금에 대한 근거 자료가 없어지는 셈이기 때문에 혹시 모를 미연의 사태에 대비해야 한다는 의미입니다.

정리하면, 기존 계약서의 확정일자는 기존 계약서 상의 보증금에 대한 실재 여부를 증빙하는 자료이고 새로운 전세계약연장계약서의 확정일자는 증액된 금액에 대한 실재 여부를 증빙한다고 보면 됩니다.

 

 

마지막으로 전세 대출을 체크해야 합니다.

보통 전세계약이 2년 단위 계약을 하기 때문에 은행에서의 전세자금 대출 역시도 2년 만기로 대출을 받게 됩니다.

따라서 부동산 전세 계약을 연장하였다 하여도 은행 대출 만기와는 연관이 없기 때문에 2년이 되는 시점에 대출 회수가 됩니다. 이를 방지하기 위해 반드시 미리 대출 만기 연장에 대해서 은행과 상담을 하셔야 합니다.

연장 거절이 아니라면 큰 문제가 없겠으나 연장이 거절된다면 대출금을 모두 상환해야 하는 곤란한 상황이 될 수도 있겠죠.

 

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