부동산 가계약금 반환이 가능할까요?

부동산공작소 온달입니다.

오늘은 부동산 계약 시 많이들 사용하는 단어인 가계약금에 대해 상세히 정리해서 설명드려 보려고 합니다. 사실 가계약이란 단어는 법에 존재하는 개념이 아닌 우리가 관례상 부르는 단어이며 정확하게는"계약금 일부"라는 표현이 정확하겠습니다.  

흔하지만 그 내용을 정확하게 알아두지 않으면 곤란함을 겪을 수 있으므로 천천히 포스팅을 읽어보시길 바랍니다.

 

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계약의 정의

계약은 민법에서 상세히 다루고 있습니다. 공인중개사 공부를 하게 되면 가장 처음 접하게 되는 법이 민법이기도 하죠.

계약의 기본적인 정의를 알아보면 청약과 승낙이 합치하여 성립되며, 자유와 준수를 원칙으로 하고 있습니다.   이런 계약은 반드시 문서로만 작성될 필요는 없으며 구두약정만으로도 계약은 성립됩니다.

또한 계약금은 목적에 대해 쌍방의 합의가 있었다는 증거의 의미를 가지게 됩니다.

 

민법 중 계약에 관련된 내용은 527조부터 시작되며 법령 정보가 필요하신 분은 대한민국 법원 종합 법률정보 사이트인 아래 링크 주소에서 검색을 하시면 되겠습니다. https://glaw.scourt.go.kr

https://glaw.scourt.go.kr

가계약이란?

가계약은 민법상 규정에 없으며 법적 명칭이 아닙니다. 일상적으로 불리게 되는 관행적인 용어에 불과하며, 보통은 부동산 계약서 작성에 앞서 임시로 맺는 계약을 의미합니다.

임시라는 단어 때문에 효력이 없다고 생각하기 쉬우나 실제로는 가계약은 곧 계약이라고 생각하시는 게 적합합니다.

 

흔하게 접하게 되는 케이스로 전세집을 구하려고 왔다가 마음에 드는 집을 구했을 때, 계약날짜를 잡기 전 본인이 계약한다는 의미로 가계약금, 즉 계약금 일부를 임대인의 통장에 입금합니다. 이 케이스를 잘 생각해보면, 가계약금을 입금하기 위해서는 전세금과 이사날짜 등 계약의 중요사항에 대한 합의가 있은 후가 됩니다.

따라서 계약서 작성 전 계약에 대한 의사를 표시하는 행위가 되며 이는 곧 계약의 일부라고 보는 게 타당합니다.

대법원 판례 2005다39594

대법원 판례 [선고 2005 다 39594] 에서는 가계약서에 잔급 지급시기가 기재되지 않았고 그 후 정식 계약서가 작성되지 않았다 하더라도 가계약 당시 계약의 중요 사항인 목적물과 대금 등이 특정되었다면 부동산 계약은 성립되었다고 판단한다고 판시한 바 있습니다.

가계약금 반환

그럼 가계약금의 반환 문제에 대해 살펴보겠습니다. 우리가 보통 목적물과 금액 등에 대한 구체적인 합의가 없이 금전을 지불하지는 않기 때문에 가계약금이 아닌 계약금의 일부가 정확한 명칭이 되겠으며 계약금 일부를 지급한 후 계약 날짜에 대한 합의를 하여 계약서를 작성하는 행위를 하게 됩니다. 

위 판례를 살펴보면  갑은 부동산 매매 가계약 체결 후 본 계약을 포기하였습니다. 그 후 갑은 가계약금의 반환을 청구하였고, 이를 인정하지 않았다는 내용입니다. 일반적인 계약에서 특별한 약정이 없다면 계약금은 해약금의 성질 각제 됩니다. 만약 매도인이 계약 체결을 거부하였다면 배액 배상이 되겠죠.

 

민법 565조

민법 565조 조문을 살펴보면, 계약의 해제 조건이 나와 있습니다. 쉽게 설명하면 계약금이 들어간 후에는 교부자는 이를 포기하고 해제가 가능하며, 수령자는 배액 상환이라는 내용입니다.

계약 해제 

하지만 이 판례를 주의 깊게 보셔야 합니다. 계약금 일부, 즉 가계약금이 입금된 상황에서 그 금전만큼의 배액 배상을 한 후 계약을 해제할 수 없다고 대법원은 판시하였습니다. 즉, 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정 계약금을 기준으로 하고 있으며 따라서 양측 모두 실제 계약금을 포기, 혹은 배액 배상으로서만 해당 계약의 해제가 가능합니다.

통상적으로 계약금은 10%를 의미하며, 경우에 따라 양측의 의사 합치가 되어 5%를 계약금으로 하기도 합니다.

이에 대한 명시가 없는 상황이라면 계약금은 10%입니다.

예를 들어 5억원의 아파트 전세계약을 체결하기로 한 후, 계약금에 대한 언급 없이 가계약금 500만 원을 입금한 상황이라 가정해봅니다. 이 경우 임차인이 위 계약을 해제하기 위해서는 500만 원의 포기가 아닌, 통상 계약금 10%인 5,000만 원을 포기해야 하며 따라서 기입금된 500만 원 외에 4,500만 원을 추가로 지급하여야 계약 해제가 가능합니다. 

마찬가지로 임대인 역시도 500x2= 1,000만원이 아닌 1억 원을 지급하여야 계약 해제가 가능하다는 의미가 됩니다.

 

이를 고려해보면, 가계약이 임시계약이라는 가벼운 의미가 아니라 문제가 발생할 경우 아주 무거운 의미를 가지게 되는 정식 계약으로 보고 접근하셔야 한다는 점을 설명드리고 싶습니다.

가계약금 추가 협의

가계약 전, 계약 파기의 조건을 유보한다거나, 정말 소액(10만원?) 등을 지급한 경우라면 단순 보관금의 성질이기 때문에 가계약 자체가 효과가 없다고 볼 수 도 있습니다. 해지의 유보는 쉽게 말해 계약 해지의 조건이라는 의미 정도로 이해하시면 되겠고 예를 들어 [전세자금 대출 불가시 계약은 자동으로 해지된다] 같은 특약을 기재한다면 가계약금이라 하더라도 반환을 받을 수 있는 점도 참고해두시면 되겠습니다. 하지만 실무에서 위와 같은 특약에 합의하는 임대인은 찾기 힘들다는 점 역시 함께 기억해두세요.

 

이상 오늘은 가계약금과 반환 여부에 대해 상세히 알아보았습니다. 이상 끝

 

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