전세권설정 비용과 방법, 전세권 해지 말소까지 정리해봅니다.

안녕하세요 부동산공작소 온달입니다.

 

오늘은 전세권에 대해서 포스팅을 해보려고 합니다. 전세 계약시 확정일자와 전입신고를 통해 보증금을 보호하는 방법은 많이들 알고 계시지만 전세권 설정은 경험이 없는 분들이 대부분일 듯 합니다.

전세권 설정은 일반 임대차 계약과는 다르게 번거로운 절차와 비용이 발생하지만 전입신고 확정일자와 비슷한 효력을 가지고 있으며 또한 법인 계약에서는 필수적이라고 할만큼 많이 이뤄지고 있습니다.

주택이나 아파트 계약에서도 전세권 설정을 하곤 하지만 대형프랜차이즈(뚜레쥬르, 파리바게트, 스타벅스 등) 역시 상가 임대차 계약의 보증금에 전세권 설정 등기를 한다고 보면 됩니다.

[ 함께 보면 좋은 글 ]

ㅁ확정일자 신청은 전입신고 전에도 가능합니다

ㅁ주택임차권 등기명령 절차 보증금 보호를 위해 신청

ㅁ인터넷주소이전 정부24에서 전입신고하세요

전세권 정의

전세권

우선 전세권의 정의를 알아보겠습니다. 전세권은 민법 303조에 설명되어 있고 타인의 부동산을 전세금을 지급하여 사용수익하고 후순위권리자보다 우선변제권을 갖는 권리입니다.

2항을 보면 농경지는 전세권을 설정할 수 없다 기재되어 있으며 그 존속기간은 아래 민법 312조를 보면 되겠습니다.

전세권의 존속기간은 10년으로 정해져 있으며 1년 미만의 경우 1년으로 인정합니다.

또한 전세권 갱신이 가능하며 갱신의 경우 갱신일로부터 10년 이내로 해야 합니다. 또한 묵시적 갱신의 적용도 받으며 다만 묵시적 갱신의 경우 그 기간의 정함이 없는 것으로 본다는 점은 차이점입니다.

 

전세권 설정 서류와 절차

전세권을 설정하기 위해서는 임대차 계약서 작성 이후 등기소에 방문해야 합니다.

등기소에 방문하기 위해서는 위에 설명된 서류를 준비해야 하며 보통의 경우 전세권 설정은 임차인이 합니다.

특별한 이유가 있는 것은 아니며 필요에 의한 자가 하는 것이 옳겠지요? 다만 임대인은 전세권 설정 동의와 더불어 서류를 준비해주어야 합니다.

임대인의 준비서류는 신분증, 인감도장, 인감증명서, 등기권리증, 주민등록초본(주소변동사항 기재)이며 

임차인 준비서류는 신분증, 도장, 주민등록초본, 임대차계약서 원본 그리고 법인이라면 법인등기부등본입니다.

추가적으로 전세권설정등기 신청서가 있으며 이 서류는 대법원인터넷 등기소에서 다운로드하는 방법과 등기소에 방문하여 비치된 서류를 작성하는 방법이 있겠습니다. 편의를 위해 첨부파일로 올려드리니 필요하신 분은 다운로드 받으시면 되겠습니다.

10-1.전세권설정등기신청.hwp

0.05MB

전세권 설정을 위한 순서를 살펴보겠습니다.

가장 먼저 해야 할 일은 위의 서류들을 준비하는 것이고 서류를 준비했다면 구청이나 시청 등 관할 세무과에서 비용을 납부해야 합니다. 비용 납부후 영수증을 수령하여 등기소에 방문하며 그 때 전세권 설정 신청서를 함께 구비서류와 제출하면 됩니다.

전세권 설정 등기를 접수하게 되면 등기부등본에 기재되는데 약 일주일 정도의 기간이 소요되며 등기필증은 등기소에 방문해서 수령할 수도 있고 우편으로 받을 수도 있습니다.

 

전세권 설정 비용

전세권 설정 비용을 계산해보겠습니다. 위의 표에 보면 등록세, 교육세 그리고 수입증지 비용이 발생하며, 전세 비용 4억원을 가정해보겠습니다. 

먼저 등록세는 전세금 4억원의 0.2%인 80만원이 되고, 교육세는 등록세 80만원의 20%인 16만원입니다.

따라서 96만원에 수입증지비용 15,000원을 더한 비용이 셀프 전세권 등기를 할 때 필요비용이며 법무사에게 대행을 맡기면 대행수수료가 30만원 정도인 걸로 알고 있습니다.

 

전세권이라고 해서 전세계약에서만 활용되지는 않고 월세 계약에서도 가능합니다.

대형 상가의 경우 보증금 2억, 월세 1000만원 이런 계약도 많으며 보증금 2억에 대하여 전세권 설정등기를 진행하게 됩니다.

 

전세권 설정 해지

전세권 설정을 한 경우 그 계약의 종료 시 전세권 설정 해지가 필수입니다.

등기부에 기재되어 있기 때문에 말소 등기를 하지 않으면 보증금을 돌려받을 수 없기 때문에 전세권 해지와 보증금 반환은 동시이행관계라고 할 수 있습니다. 전세권설정 해지 절차도 설정과 거의 비슷한 과정을 거치게 되며 마찬가지로 보증금 반환이 필요한 임차인이 하는게 맞습니다. 대신 설정과 다르게 해지는 큰 비용이 필요하지는 않습니다. 

전세권 말소등기 신청서는 설정과 동일하게 인터넷등기소나 등기소에 비치되어 있으며 필요하신 분은 아래 링크를 클릭하셔서 다운로드 받으시면 됩니다.

10-5.전세권말소등기신청.hwp

0.05MB

전세권설정 해지할 때는 반드시 준비하셔야 하는 게 전세권 설정 이후 받게 되는 전세권 설정등기서류이며 서류를 모두 준비해서 등기소에 접수하면 등기부에서 전세권설정이 말소되는데 약 1주일 소요됩니다.

전세권해지 신청을 하면 등기소에서 접수증을 발급해주는데 이 접수증을 임대인에게 제공하면 전세금을 반환받을 수 있게 됩니다.

 

이상 오늘은 전세권의 설정과 해지, 방법과 비용에 대해 정리해보았습니다.

 

도움이 되셨다면 로그인 없이 가능한

아래 하트♥공감 버튼을 꾹 눌러주세요!