임대차계약서 사본 - 분실시 대처 방안

안녕하세요 부동산공작소 온달입니다.

 

오늘도 유용한 부동산 관련 정보를 소개해드리도록 하겠습니다.

바로 임대차계약서 사본을 준비해야 하는 이유인데, 원본 분실을 하지 않는다면 반드시 필요한 건 아니지만, 만약 분실을 했다면 큰 문제가 발생할 수도 있습니다.

이에 관련된 내용으로 설명해보겠으니 끝까지 읽어주시면 감사하겠습니다.

 

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주택임대차 계약시 확정일자

공인중개사무소에서 주택 전월세 계약을 하게 되면 보통 바로 주민센터를 방문하여 확정일자를 신청하게 됩니다.

확정일자란 임대차 계약서가 특정일에 실제로 존재하고 있음을 증명해주는 행위로 확정일자가 없는 임대차 계약서는 법적 효력에서 완벽하지 않기 때문에 반드시 진행하고 있습니다.

확정일자를 신청하게 되면 경매가 개시되었을 때 후순위 권리자보다 우선변제권을 가지게 됩니다.

[확정일자는 사본에 날인받게 되면 효력이 없으며 반드시 원본에 날인해야 합니다]

하지만 확정일자는 단순히 계약서의 실존을 증명해주는 행위일 뿐 해당 계약서의 주요 내용에 대해서는 확인이 안되는 점을 꼭 기억해두세요.

 

임대차 계약서 원본, 사본을 준비해야 하는 이유

그럼 임대차 계약서 사본을 준비해야 하는 이유를 알아보겠습니다.  마음에 드는 집을 찾아 전월세 계약을 하게 되면 임대인, 임차인, 중개사무소 각각 1부씩의 원본을 보유하게 됩니다. (공동중개의 경우 중개사무소가 추가되어 4부)

잘 아시겠지만 임대차 계약서에서는 보증금과 기간, 그리고 특약사항 등이 계약의 주요 내용이 됩니다. 

그리고 이 중 임차인의 계약서 원본에 확정일자를 부여받는 게 가장 일반적인 경우라고 할 수 있겠죠.

 

 

문제는 확정일자 계약서를 분실할 경우입니다. 만약 임대인의 양해를 구해 새로 계약서를 작성한다 해도 확정일자는 소급적용이 안되기 때문에 신규 신청이 되고 그 사이 해당 부동산에 새로운 권리관계가 있었다면 후순위로 밀리게 됩니다.

또한 중개사무소에서 보관하고 있는 계약서도 원본이긴 하지만 경매 절차에서는 확정일자가 부여되어 있지 않기 때문에 마찬가지로 그 효력을 인정받기 까다롭다는 점 또한 기억해야 하겠습니다.

결론적으로 우선변제권과, 내 보증금의 규모에 대해서도 인정이 어려워지게 되며 경우에 따라서는 내 보증금을 모두 잃게 되는 경우도 있을 수 있겠죠.

분실 대처 방안

원본을 분실하지 않는 것이 최선인 건 당연한 이야기지만 오늘은 분실했을 때 대처 방안에 대해 설명해봅니다.

• 임대차 계약서 사본 복사

• 인터넷등기소에서 확정일자 신청

• 임대차 정보제공 요청서 신청

하나씩 설명해보면, 먼저 임대차 계약서 사본은 확정일자를 부여받은 원본을 바로 복사하여 따로 보관하는 방법입니다.

원본과 사본을 함께 보관한다면 큰 의미가 없으니 따로 보관해야 하겠으며 사실 번거롭다고 보여집니다.

다음으로는 인터넷등기소에서 확정일자를 신청하는 방법입니다.

개인적으로는 이 방법이 가장 권장할만 하다 생각하고 있습니다. 인터넷 등기소에서 확정일자 신청은 임대인/임차인 모두 가능하며 중개를 진행한 개업공인중개사 역시 가능하지만 여라 사유로 임차인 본인이 진행하는 편이 가장 확실하다 할 수 있습니다.  주의해야 할 점은 16시 이후에 신청할 경우 익일로 확정일자가 부여될 수 있다는 점이며 만약 계약 체결 내용과 인터넷 신청 내용이 다르면 계약서 기준으로 확정일자가 부여됩니다.

유의 사항을 보면 계약서 원본을 스캔하여 제출하라고 되어 있습니다. 사본을 스캔할 경우 효력에 다툼이 있을 수 있다 기재되어 있는데 이는 사본을 스캔하여 제출하는 일은 없겠지요.

아무튼 이렇게 인터넷 등기소를 이용하여 확정일자를 신청하며 그 정보가 서버에 기록되어 있기 때문에 계약서 원본을 분실하더라도 문제가 없다고 할 수 있습니다.

 

마지막으로는 임대차 정보제공 요청서를 활용하는 방안이 있습니다. 주택임대차 보호법에 따라 2014년 1월 1일 이후 확정일자가 부여된 경우 위와 같이 주민센터나 인터넷 등기소에서 임대차 정보제공 요청서를 신청하게 되면 확정일자 부여현황 [임대차목적물, 인적사항, 확정일자 부여일, 보증금, 임대차 기간] 에 대해 확인 서류가 발급되기 때문에 경매 절차에 활용할 수 있습니다.

임대차 정보제공 요청서의 발급비용은 500원이며 인터넷 등기소에서는 확정일자- 열람하기를 선택한 후 내용을 입력하고 신청하면 됩니다.

 

오늘은 임대차 계약서 분실시 문제와 해결 방안에 대해 설명드려보았습니다.

분실하지 않는 게 가장 최선의 방법인 건 당연한 이야기겠지만 혹시라도 분실시 대처 방안에 대해 준비해두셔야 경매 등의 문제 발생시 소중한 보증금을 지킬 수 있겠습니다.

 

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