빌딩공작소 온달

상가권리금 계약서

안녕하세요 부동산공작소 온달입니다.

 

오늘은 상가권리금계약서에 관련된 내용으로 포스팅을 작성해보려고 합니다.

중개사무소에서 근무하는 분들의 상당수가 주택 시장 업무를 하기 때문에 상가 업무에 대해 궁금하신 분들이 꽤 많을 겁니다.

하지만 주택 업무와 다르게 상가 업무는 잘 알려주지도 않고 유료 오프라인 강의에서도 배움에 한계가 있어 초보분들이 많이 힘들어하기도 합니다.

 

물론 상가 업무가 워낙 광범위하기 때문에 이 포스팅으로 모두 설명드릴 수는 없지만 가장 기본이 되는 내용으로 정리를 해드리니까 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 

권리금 개념

상가권리금 계약서

권리금이란 유무형의 자산에 대한 권리를 의미합니다. 권리를 거래하기 위해 권리금을 지급하게 되는데 부동산 분야에서는 상가임대차에서 가장 흔하게 발생합니다. 상권이 좋은 지역은 수억원 이상, 그리고 보통의 동네 상권에서도 수천 만원에 달하는 권리가 형성되게 되며 중개사무소 회원권 등도 권리 거래가 이뤄지고 있습니다.

다만 이런 권리금은 중개사법에서 규정한 중개대상물이 아닌 점 먼저 설명드리도록 하겠습니다.

상가임대차 보호법 권리금 규정

상가임대차 보호법에서는 권리금에 관한 규정을 명시해놓았습니다.

아주 개략적인 내용이라 실무에서 큰 쓰임이 있지는 않지만 권리금 보호에 관련된 규정인만큼 짚어보고 넘어가겠습니다.

상가권리금 계약서

먼저 10조 4항에서는 권리금 회수기회를 보호하고 있습니다. 이는 지난 2018년 10월에 개정이 되었는데 개정 내용은 임대차 계약 갱신 10년과 보호기간을 6개월로 늘리는 내용을 골자로 하고 있습니다.

내용을 보면 계약종료일로부터 6개월 전의 기간동안 현 임차인의 권리금 회수 기간을 보호하고 있으며 그 기간동안 임대인의 방해 행위에 대해 설명하고 있습니다.

그 내용을 정리하면, 임대인은 임차인 간의 권리금 지급을 방해할 수 없으며, 신규 임차인에게 권리금을 수수하지 못합니다. 또한 임대차 계약을 방해할 소지가 있는 차임 등의 인상을 제한하고 있으며 인상 범위는 5% 이내로 정해져 있습니다.

상가권리금 계약서

다만 임대인을 보호하기 위해서도 임대차 계약을 거부할 수 있는 조항이 있습니다.

위와 같이 신규 임차인의 재정 상태나 임차인 의무 위반 소지가 있다고 판단되면 계약을 거부할 수 있습니다.

또한 계약 목적물을 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 경우, 계약 이후에도 정당한 계약 해지가 되는 점 참고하시면 좋겠습니다. 

상가권리금 계약서

하지만 이런 권리금 자체가 인정되지 않는 경우도 있으며 위와 같이 유통산업발전법에 의거한 대규모 혹은 준대규모 점포 등은 권리금이 인정되지 않습니다. 또한 국유재산, 공유재산인 경우 역시도 권리금은 인정받을 수 없습니다.

권리금의 종류

상가권리금 계약서

그럼 우리가 흔히 권리금이라 부르는 금전의 성격에 대해 알아보겠습니다.

통상적으로 권리금은 바닥권리+시설권리+영업권리를 포함하는 금액을 의미합니다.

실무에서 이렇게 세분화해서 설명을 하고 있지는 않으며 중개사들은 점포를 구하러 온 손님에게 먼저 합이 얼마를 찾는지를 묻게 됩니다. 여기서 합이란 권리금과 보증금의 합계를 의미합니다.

 

바닥권리금

 

바닥 권리는 점포의 입지에 가장 크게 영향을 받게 됩니다. 흔히 이야기하는 사거리 코너자리, 전면이 넓은 자리, 유동인구가 많은 자리 등에는 바닥권리금이 형성되어 있을 확률이 높으며 신축 상가에서도 바닥권리가 형성되어 있는 경우가 있습니다. 또한 이런 신축 상가는 임대인이 바닥권리금을 수령하는 경우도 있으며 법적으로 임대인이 바닥 권리금을 받을 수 없는 명확한 규정이 없습니다. 

 

시설권리금

 

시설 권리는 현 임차인이 점포를 운영하기 위해 투입한 인테리어나 비품, 간판 등 시설에 관련된 권리금입니다.

업종이 완전히 변경되는 경우에는 시설권리금의 인정이 어렵지만 일부 집기(에어컨 등)은 중고 가격 정도로 거래하기도 합니다. 또한 최초 인테리어에서 투입된 비용을 모두 인정받는 것은 아니며 매해 30% 정도 수준으로 감가상각을 하여 금액을 산정합니다. 따라서 3~4년 정도 경과되었다면 시설 권리금을 인정받기는 다소 어렵다 할 수 있습니다.

 

영업권리금

 

마지막으로 영업권과 수익에 따른 영업권리금이 있습니다.

영업권은 영업 노하우, 거래처, 수익, 영업 범위 등 다양한 내용을 포함하고 있으며, 특히 양도 양수 과정에서 영업권리금 산정이 많이 이뤄지고는 합니다. 가장 간단한 영업권리금의 금액 산정은 1년간의 평균 순수익 규모라고 볼 수 있겠으나 반드시 그 금액으로 계약이 되는 점은 아니겠죠.

 

권리금 계약시 중개 수수료는?

이번에는 중개 보수, 수수료에 대해 알아보겠습니다.

일반적인 중개보수 요율에 따르면, 상가 임대차 계약은 환산보증금의 0.9% 이내 협의로 되어 있습니다.

여기서 환산보증금은 (월세 x 100) + 보증금을 의미하며 간단한 예를 들어보면 보증금 2,000/ 월세 150이라면 150만원 x100 = 1.5억 + 보증금 2천을 더하여 1.7억이 됩니다.  여기에 0.9% 라면 153만원이 중개수수료가 되겠죠.

 

하지만 상가 계약의 꽃이 권리금이라고 부르는 이유가 무엇일까요?

권리금은 공인중개사법에서 규정한 중개대상물에 속하지 않으며 따라서 위의 상한요율 적용을 받지 않습니다.

2017년도에 국토교통부는 권리금에 대한 수수료를 별도의 보수라고 유권해석을 내린 바 있기도 하죠.

 

따라서 권리금에 대한 수수료는 협상에 따라 달라지겠으며 중개사 입장에서는 일종의 성공보수라고 할 수 있습니다.

명확한 규정은 없지만 지역적으로 통용되는 암묵적인 룰이 있는 곳도 있습니다. 

예를 들면 A 지역의 부동산들은 권리금의 10%를 성공보수로 청구한다거나, B 지역은 환산보증금과 권리금을 더한 금액의 0.9%를 하는 등이 있을 수 있겠네요.

 

 

계약 절차

상가권리금계약서

이번에는 상가 권리금 계약 과정의 개괄적인 모습을 살펴보겠습니다. 먼저 현 임차인이 희망하는 권리금과 신규 임차인이 희망하는 권리금을 조율하는 과정이 필요합니다. 이 과정이 꽤 험난하기 때문에 상가 중개가 어렵다고 하는 셈입니다.

여기까지 조율이 되었다면 다음 순서는 수수료에 대해서도 정리가 되어야 합니다. 

이 과정이 마무리되면 가장 먼저 각각의 임차인들과 수수료 부분에 대한 컨설팅 계약서를 따로 작성하는 게 좋습니다.

그 이후 두 임차인을 한 테이블에 불러 권리금 계약서를 작성하게 되며 권리금 계약이 완료된 후 임대인과의 임대차 계약서를 작성하게 됩니다.

 

컨설팅 계약서와 권리금 계약서 양식이 필요하신 분은 아래 링크를 통해 다운로드 받으셔서 활용하면 됩니다.

권리금 컨설팅 계약서.hwp
0.02MB
상가권리금계약서 양식.hwp
0.02MB

이 과정에서 한 가지 유의할 점이 있습니다.  권리금 계약까지 정상적으로 진행되었으나 임대차 계약이 정상적으로 진행이 안되는 경우가 왕왕 있으며 이 경우 권리금을 반환받아야 합니다. 하지만 악한 마음을 먹고 권리금을 반환하지 않고 버티는 경우도 있을 수 있으며 이로 인해 소송까지 불사하기도 합니다. 결국 이를 미연에 방지하기 위해 권리금 계약서의 특약사항에 

 

▶ 임대차 계약이 체결되지 않을 경우 권리금은 그 즉시 반환한다.

임대차 계약시 현재 금액보다 5% 이내의 범위에서 인상이 있을 수 있다.

 

등의 특약을 기재하기도 합니다.  하지만 상가 실무 경험이 많은 중개사라면 두 번째 항목은 그 전에 미리 픽스를 해둔다고 볼 수도 있습니다.

이상으로 상가 중개의 꽃인 상가권리금 계약서에 관련된 내용을 간단히 포스팅해보았습니다.

 

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