상가임대차보호법 10년 갱신요구권 정리

안녕하세요 부동산공작소 온달입니다.

 

지난 번에는 권리금에 대해서 포스팅을 작성했었습니다.

이와 연관되어서 2018년 10월 16일 개정된 상가임대차보호법 개정 사항 중 10년 갱신 요구권에 관련해서 상세하게 정리를 해드리려고 합니다.

계약 시점 등에 따라서 적용을 받기도 하고 못 받기도 하는만큼 궁금하신 분은 포스팅을 상세하게 읽어보시면 답을 찾을 수 있을 듯 합니다.

 

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상가임대차 보호법

상가임대차보호법은 사업자 등록이 되는 상가건물에 임차한 임차인을 보호하기 위해 제정된 법률입니다.

다만 모든 임차인을 보호하는 것은 아니고 환산보증금 이내의 임대차 계약을 체결한 임차인에 대해서 상가임대차 보호법의 적용을 받습니다.  이 법의 주요 내용은 계약기간, 권리금, 대항력, 계약 갱신 요구권 등이며 그 중 오늘은 2018년 10월 16일에 시행된 10년 계약 갱신 요구권에 관한 내용을 위주로 정리해보도록 하겠습니다.

 

환산보증금

가장 먼저 알아봐야 하는 건 환산보증금입니다.

환산보증금은 보증금과 월세x100을 더한 금액이며 서울의 경우 9억, 수도권의 과밀억제지역과 부산은 6억 9천, 광역시 지역은 5억 4천, 그 밖에는 3억 7천까지 상임법의 적용을 받게 됩니다.

만약 이 규모를 초과하는 임대차라면 상가 임대차 보호법이 아닌 민법의 적용을 받게 됩니다.

 

 

환산보증금 규모에 따른 차이

민법과 상임법에서 정하고 있는 내용이 꽤 큰 차이가 있습니다.

그 중 주요 내용은 임대료 인상폭과 계약 갱신권이라고 볼 수 있으며 환산보증금 초과 임대차는 민법의 적용을 받게 됩니다.

상임법에서는 임대료 인상제한을 연 5%로 제한하고 있으나 민법에서는 증액 상한 제한이 없으며 또한 계약갱신 요구권 또한 민법에서는 보장하고 있지 않기 때문에 계약기간이 종료되면 갱신 요구가 아닌 재계약 여부를 서로 합의하여 진행하게 됩니다.

 

계약 갱신 요구권

계약갱신 요구권이란 상가 임대차 보호법 상의 환산보증금 이하의 상가 임대차 계약을 체결한 임차인이 계약이 종료되었을 경우 재계약을 요구할 수 있는 권리입니다.

하지만 무조건 재계약을 요구할 수 있는 것은 아니며 위와 같이 임대인에게 정당한 사유가 있을 경우 연장 계약을 거부할 수 있습니다. 주택임대차 보호법에서는 차임 연체가 2회이지만 상가임대차보호법에서는 3회의 차임연체가 거부 사유인 점이 차이점이라고 할 수 있습니다.

몇 년 전 크게 이슈가 되었던 리쌍 건물 사건이 있습니다. 우장창창이라는 가게를 운영하던 임차인과 임대인이었던 리쌍 측의 입장이 서로 대립하게 된 사건인데 상세한 내용은 검색을 해보시면 될 듯 합니다.

아무튼 여기서 주요 쟁점 중 하나가 7번 조항으로 건물을 재건축할 경우 임차인들의 권리가 제한되는 점입니다.

계약갱신 요구권이 남아있다 하더라도 이를 주장할 수 없으며, 재건축이 예정된 건물에 권리금까지 지급할 신규 임차인을 구하기도 난망하게 되겠죠.

 

 

계약갱신 요구권 5년과 10년

2018년 10월 16일 이전에는 계약갱신 요구권이 5년이었습니다.

하지만 이 법이 시행된 이후에는 최대 10년까지 계약갱신 요구권을 통해 임대차를 유지할 수 있게 되었는데 문제는 어느 시점에 계약했는지에 따라 5년과 10년의 차이가 있다는 점이죠.

우선 이 법 시행일 이후에 신규 계약된 임대차는 10년의 계약갱신 요구권을 가지게 됩니다.

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그렇다면 기존에 계약했던 임대차 계약은 어떻게 적용이 될까요?

위의 케이스는 2016년 9월 5일에 2년의 임대차 계약을 체결한 임차인이 2018년 9월 5일에 묵시적 갱신을 통해 계약이 연장되었습니다.

시행일인 18년 10월 16일 이후에도 계약 갱신 요구권이 남아 있기 때문에 최대 10년을 보장받을 수 있습니다.

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다음은 2013년 9월 5일에 체결된 계약을 살펴보겠습니다. 이 임차인은 2015년 9월 5일에 묵시적 갱신이 되었고, 그 후 2017년 9월 5일에 2년의 재계약을 했습니다. 계약 기간 중 이 법의 시행일인 2018년 10월 16일이 도래하였지만 최초 계약일인 2013년 9월 5일로부터 5년이 경과하였고 따라서 계약갱신권이 더 이상 남아있지 않습니다.

이 분의 경우에는 계약이 종료되기 때문에 새로운 임차인을 찾아 권리금을 받는 방법을 찾는 게 옳겠죠.

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마지막으로 묵시적 갱신에 대한 내용을 보겠습니다.

법령에는 묵시적 갱신에 대해 규정되어 있지 않아 법무부의 유권 해석을 찾아보았습니다. 법무부에서는 [개정상임법의 갱신 요구권은 이 법 시행일 이후 갱신하는 계약에 적용하며, 재계약이나 묵시적 갱신 여부는 물분한다] 고 해석한 바 있습니다. 

따라서 위의 경우, 최초 계약일은 2014년 10월 20일이며 2017년 10월에 묵시적 갱신이 되었습니다.

그리고 시행일 2018년 현재 4년이 경과되었기 때문에 2018년 10월 20일에 갱신 요구권이 남아있습니다.

 

다소 헛갈릴 수 있는 내용으로 간단하게 정리하자면 최초 계약일 이후 몇 년이 경과되었는지가 관건이라고 보면 되겠습니다.

오늘은 상가임대차보호법 10년 갱신 요구권에 대해 정리해보았습니다.

 

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