꼬마빌딩 매매, 송파헬리오시티 인근 상가주택

꼬마빌딩 매매, 송파헬리오시티 인근 상가주택

안녕하세요. 부동산공작소 온달입니다. 티스토리를 시작한 이후 처음으로 매물 포스팅을 해보려고 합니다. 사실 티스토리가 자리를 잡기 전까지 정보성 포스팅 위주로 운영하려고 했었는데 너무 탐나는 매물을 찾았기에 네이버 블로그와 티스토리, 그리고 며칠 시간을 두고 유튜브로도 제작해보려고 합니다. 좋은 매물인만큼 좋은 투자자분에게 인연이 되었으면 좋겠습니다.

 

 

 

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송파구 꼬마빌딩 기본 정보

본 건 매물은 송파헬리오시티 인근인 송파구 석촌동에 자리하고 있습니다. 대지면적은 약 100평 수준, 연면적은 약 300평이 됩니다. 용도지역이 2종일반주거지역이며 건폐율 60/ 용적률 200 적용을 받지만 이 매물은 용적률이 무려 300% 에 달합니다. 따라서 현재 위반건축물로 등재되어 있음을 먼저 설명드립니다. 그 외 기타 사항은 엘리베이터 1대, 자주식 주차가 8대 가능하며 건축은 2000년대 초반입니다. 매각 가격은 60억으로 강남 4구에서 가장 많이 찾는 5~60억대 매물이라고 할 수 있겠습니다.

입지 분석

지리적인 위치를 설명해 보겠습니다. 엄마손 백화점에서 석촌역으로 이어지는 10m 골목 변에 위치해 있으며 엄마손백화점 일대는 예전 가락시영아파트가 있던 시절 유흥상권으로 유명했던 곳입니다. 그 때는 옷가게, 소파가 놓여있던 추억의 커피숍, 호프집, 당구장, PC방, 식당 등이 즐비해서 지역 상권의 역할을 톡톡히 하던 곳이지만 재건축으로 이주가 시작된 이후 오늘 현재 송파헬리오시티 아파트가 입주하기까지 긴 시간 동안 부침을 겪었습니다. 

하지만 작년 봄, 9510세대가 입주를 마무리하면서 3만명 이상의 대규모 인구가 헬리오시티에 입주하였고 시간은 조금 더 소요되겠지만 계속해서 상권이 발달하기 시작함이 피부로 느껴지고 있습니다.

 

송파대로에 다양한 노선의 버스, 그리고 8호선과 9호선 환승역인 석촌역, 또한 8호선을 이용하여 가락시장역에서 3호선도 갈아탈 수 있는 등 대중교통편도 우수하며 외곽순환고속도로 및 올림픽 대로를 이용하기에도 좋은 지역이기도 합니다.

입지 분석 - 교육청 정화구역

이번에는 보는 관점에 따라 장점일 수도, 단점일 수도 있는 정화구역에 대해 설명드리겠습니다. 교육청에서는 학교 및 어린이 집 등 청소년을 보호하기 위해 정화구역을 지정하고 있습니다. 교육시설의 출입문에서 반경 50m 이내를 절대 정화구역, 그리고 경계로부터 200m 이내를 상대보호구역으로 지정하고 있으며 상세한 정화구역에 대한 내용은 추후 부동산 지식 카테고리에 따로 포스팅하도록 하겠습니다.

이런 정화구역에는 청소년에게 유해한 시설이 들어설 수 없으며 그 중 근래 유행했던 인형뽑기 방 역시 사행성 시설이라 보호구역 안에 개설이 불가합니다. 

본 건 매물은 이런 정화구역 안에 포함되기 때문에 일부 임대 업종의 제한이 있기는 합니다만 반대로 학원, 스터디카페, 북카페 등 교육 관련 시설과 식당 등의 일반음식점과 일반호프집 등은 임대가 가능합니다.

총평하면 송파구 일대에서 활성화 되어 있는 10M 먹자상권 중 하나이기 때문에 임대 수요에 대한 염려는 크지 않다고 볼 수 있습니다. 

매매 가격

매매 가격을 분석해보겠습니다. 대지 100평 60억이며 평당가는 6,000만 원입니다. 공시지가는 1,150만 원/㎡으로 평당 3,800만 원가량, 총 공시지가 합 38억입니다. 꼭 들어맞지는 않아도 매매 가격이 공시지가의 2배 수준이면 합리적인 편이라고 이야기를 합니다. 본 건은 약 1.7배 수준이므로 매력 있는 다른 꼬마빌딩들이 공시지가의 2배~2.5배에서 거래되는 점을 고려하면 매력이 있다고 할 수 있습니다.

더구나 현재 송파구 일대의 토지 가격은 계속해서 상승 중이며 현재 시점에서 10미터 골목의 상가주택들은 평당가격이 대부분 6천을 상회하고 있습니다. 6천 이하에서 매력 있는 꼬마빌딩을 찾기 아주 어렵다는 점을 생각해보면 이 매물의 가격 경쟁력을 판단해볼 수 있겠습니다.

더구나 최근 계속해서 강화되고 있는 정책들, 예를 들어 주차장법, 불법건축물의 임대사업 제한, 이행강제금 등을 모두 고려할 경우 북향 코너의 100평이라는 대지 면적은 나중에 아주 큰 장점으로 작용한다고 할 수 있습니다.

임대 상황과 수익률 분석

건물을 투자할 때 고려할 사항 중 수익률과 임대 현황을 빼놓을 수 없습니다. 본 꼬마빌딩은 현재 보증금 10억, 월 차임은 1400만 원으로 투자금액 대비 순수 수익률은 약 3.36%가 됩니다. 서울의 꼬마빌딩 수익률 4% 이상은 시간이 지날수록 찾아보기 어렵고 대신 지가 상승에 따른 시세 차익을 노리는 것이 바람직합니다. 은행권의 근저당을 이용한 레버리지 수익률은 3% 초반대가 되며 30%의 대출을 이용할 경우 실투자금액은 32억이 되겠습니다. 

수익률에서는 약간의 아쉬움이 있지만 앞서 주지했다시피 보유 기간에 따라 시세차익이 있기 때문에 관점을 달리 보셔야 하는 점 다시 설명드립니다.

 

마무리 정리

정리를 해보겠습니다. 송파구 석촌동에 위치한 꼬마빌딩으로 대지 면적이 100평, 지상 6층 규모로 2000년대 초반에 건축되었습다.  송파헬리오시티 인근인 엄마손 백화점 이면의 10m 골목 상권에 소재해 있고 북향 코너 자리입니다. 작년 초에 이 인근의 상가주택 매매를 2등으로 놓친 후 이 라인에 쓸만한 매물이 없었는데 이 매물은 어제 지번을 듣자마자 눈이 반짝 했습니다. 그만큼 매력을 느낀 상가주택이며 상세한 내용은 온달에게 전화를 주시면 브리핑해드리도록 하겠습니다. 이상 끝

 

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