제소전 화해조서 실무 , 절차와 양식 알아보자

제소전 화해조서 실무 , 절차와 양식 알아보자

 

안녕하세요 부동산공작소 온달입니다.

오늘은 중개 실무 중 하나인 제소전 화해에 대해 알아보는 시간을 갖겠습니다. 상가 관련 업무를 많이 하는 공인중개사사무소에서는 종종 접하긴 하지만 작은 상가들에서는 흔하지 않고 법인 계약이나 월세가 높은 상가 등에서 많이 볼 수 있는 업무입니다. 제소전 화해조서에는 비용이 발생하고 법원 출석 등의 이유로 임대인들도 불편해하는 경우가 있지만 그럼에도 불구하고 화해조서의 효력이 워낙 좋기 때문에 큰 계약의 경우 대부분 진행하게 됩니다. 상가임대차보호법이 대부분 임차인의 보호에 초점이 맞추어져 있는 가운데 제소전화해조서만큼은 임대인을 보호하기 위한 장치이기 때문입니다. 제소전 화해조서 양식을 첨부해놓으니 필요하신 분들은 다운로드해서 활용하시기 바랍니다.

제소전화해.hwp

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제소전 화해의 정의

 

제소전 화해조서

제소전 화해조서가 무엇인지 먼저 설명드리겠습니다. 미래의 분쟁에 대비하여 임대인과 임차인이 합의한 사항을 미리 법원에서 판결문을 받는다고 이해하시면 간단합니다. 주거용 부동산의 임대차에서도 활용이 가능하긴 하지만 대부분 상가 임대차 계약에서 진행하는 경우가 대부분이며 보통 명도에 관련된 내용으로 화해조서를 진행하게 됩니다.

임대료 미납, 계약 종료 등에 따라 명도가 필요한 경우 명도 소송이 진행되야 하지만 보통 명도소송의 기간이 반 년 이상 소요된다는 점을 고려해야 합니다. 하지만 화해조서가 있다면 그 기간이 1달 정도로 줄어드는 효과가 있습니다.

 

화해 조서를 작성할 때 발생하는 비용은 보통 양측이 균등 부담하게 되며 필요 서류는 위의 표와 같습니다.

임대인은 임대차 계약서, 도면, 건물등기부등본, 법인등기부등본, 화해조서 등을 준비하게 되며 임차인은 인감증명서와 인감 도장 정도가 준비서류라고 볼 수 있습니다.

 

 

 

제소전 화해 절차

그럼 제소전 화해의 절차를 보겠습니다. 신청서를 작성, 법원에 접수하면 되고 그 후 법원에서 지정한 화해기일에 출석하여 판결문과 정본 송달을 받으면 절차가 마무리됩니다. 제소전 화해를 신청하기 위한 서류는 아래와 같습니다.

• 제소전 화해 신청서 3통

• 권리증서 사본 1통

• 대리인 신청시 위임장 1통

• 등기사항전부 증명서 - 건물 1통

• 건축물대장 1통

• 내용증명 1통

• 송달료 납부

이와 같이 서류를 준비하여 접수하면 법원에서 화해기일을 지정해주는데 통상 접수일로부터 6개월 정도 이후에 기일이 잡힌다고 보면 되겠습니다. 

 

제소전 화해의 실행

문제가 없어야겠지만 명도가 필요해질 경우 화해조서를 이용하여 명도를 진행하게 됩니다. 화해조서가 있기 때문에 별도의 명도소송이 필요하지는 않으며, 법원에 화해조서 판결문 정본을 첨부하여 강제집행신청서를 작성하여 집행관사무소에 접수를 하면 됩니다. 이 후 법원에서는 화해조서 판결문 정본에 의거, 임차인에게 집행계고를 하며, 그 후 강제집행이 진행됩니다. 강제집행 접수 후 1주 이내 집행계고, 계고 기간 약 2주 정도 부여, 그 후 기일지정하여 강제집행이 실시되며 따라서 약 1달의 기간이 소요됩니다.

제소전 화해 비용

제소전 화해 비용

제소전 화해는 공적 서류이기 때문에 비용이 발생합니다. 위의 표를 보면 인지대와 조서 비용에 대해 정리를 해놓았는데 법무사나 변호사를 선임하는 것보다는 직접 서류를 작성하는 게 저렴하다고 할 수 있습니다. 다른 업무와 비교하여 제소전 화해는 간단하기 때문에 직접 서류 작성하는 경우도 꽤 많다 할 수 있습니다. 

 

 

 

제소전 화해의 제한 사항

일반적으로 제소전 화해조서를 통해 명도가 간단하게 진행되지만 문제가 되는 경우가 있습니다. 바로 현 임차인이 전대차를 진행한 케이스이며 불법전대차이든 합법적이든 상관 없이 전대차가 되어 있다면 제소전 화해조서는 효력이 없습니다. 이 경우에는 전차인에게 명도소송을 진행해야 하며 따라서 임대인들 입장에서는 대부분의 경우 전대차 계약을 거부하게 되는 이유라고도 볼 수 있습니다. 

 

오늘은 제소전 화해에 대해 정리를 해보았습니다. 끝

 

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