주거용 오피스텔 취득세 감면 조건 알고 계신가요

주거용 오피스텔 취득세 감면 조건 알고 계신가요

안녕하세요 부동산공작소 온달입니다.  오늘은 대표적인 소액투자 수익형 부동산인 오피스텔 중 취득세 부분에 대해 포스팅을 시작해보도록 하겠습니다.  분양을 받게 되면 준공 후 등기 과정에서 취득세가 발생하게 되는데 일반임대사업자와 주택임대사업자는 서로 세금 관련 내용이 상이하기 때문에 오늘 포스팅을 통해 투자에 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 

 

 오피스텔의 정의

 

먼저 오피스텔이 무엇인지에 대해 설명을 드려보겠습니다. 호텔과 오피스의 합성어라고 볼 수 있으며 20년전에는 주로 강남에 먼저 보급이 되었고 그 때는 일반적인 사무실의 구조에 탕비실이 주방 형식으로 구성되어 있었습니다. 또한 화장실이 내부에 있기 때문에 소호사무실로도 많이 사용되고는 하였습니다. 하지만 2010년대 들어서면서 강남이 아닌 지역에 오피스텔이 공급되기 시작하였고 구조도 하나의 주거형태를 띄게 되었습니다. 실제 용도가 주택이 아니기에 업무용 시설로 구분되며 따라서 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받는다는 것도 오피스텔의 대표적인 특징입니다. 주택법 적용을 받지 않기 때문에 1가구 2주택에 해당되지 않으며 따라서 청약 등에서 무주택을 유지하는 데도 지장이 없습니다.

하지만 주택임대소득자를 등록하고 그 외 주택이 있다면 세법상에서는 오피스텔을 주택처럼 취급하여 종부세와 더불어 양도세도 중과될 수 있는 점 참고하시면 됩니다.

 

위의 표를 보면 상세히 정리가 되어 있습니다. 오피스텔은 건축법 적용을 받으며 청약통장, 1가구 2주택, 분양가 상한제 등에서 자유롭다 되어 있습니다. 하지만 위에서 설명드렸듯이 주택임대사업자를 등록하고 주거용으로 임대를 놓게 되면

매매시 양도세 중과 사유가 되기도 하니까 꼼꼼히 체크해보시는 게 좋을 듯합니다.  그러면 본격적으로 오피스텔 분양을 받았을 경우 취득세에 대해 살펴보도록  하겠습니다.  

오피스텔을 분양받게 되면 보통 계약금 이후 중도금 무이자대출을 받고 준공시 잔금의 순서로 진행이 됩니다. 하지만 시행시공사 입장을 살펴보면 공사기간동안 필요한 대금 등의 자금 PF 대출이 어려워져서 이에 대한 타개책을 만들어냅니다. 바로 분양주들에게 일반임대사업자를 등록하게 하고 이를 통해 자금을 조달하게 됩니다. 이 과정이 분양자들에게 특별히 손해라고 할 건 없지만 문제는 요즘 대부분의 오피스텔이 업무용보다는 주거용으로 임대시장이 형성되어 있다는 점입니다.  주거용으로 임대를 주기 위해서는 일반임대사업자가 아닌 주택임대사업자를 등록해야만 하고, 따라서 준공 시점에 대부분의 분양주들을 일반임대사업자를 폐업하고 주택임대사업자로 전환을 하게 됩니다.

 

주택임대사업자 vs 일반임대사업자

오늘은 취득세에 대해 설명하기 때문에 두 사업자의 상세한 비교는 추후 따로 포스팅을 하겠습니다. 일반임대사업자의 경우 업무용을 취득하기 때문에 4.6%의 세금이 부과됩니다.  반대로 주택임대사업자는 기본적으로 1.1%의 취득세가 부과되지만 전용면적 60㎡ 이하의 전제 조건이 필요한데 거의 대부분의 오피스텔은 이 조건을 충족합니다. 전제조건을 충족한 상태에서 취득세가 200만원 이하일 경우는 전액 면제, 200만원 초과할 경우 85%를 감면받아 15%에 해당하는 취득세만 납부하면 됩니다.  그러면 무조건 주택임대사업자가 유리한 게 아니냐고 할 수도 있습니다.

부가세 환급 정리

분양 과정에서 부가가치세 환급 부분에서 두 사업자 간의 차이가 발생합니다.  부가세 환급은 건물분의 10%에 해당하는 금액을 준공 전에 나누어 받게 되는데 이 때 주의할 점은 전체 분양금액의 10%가 아니라는 점입니다. 분양 계약서를 살펴보시면 토지분과 건물분이 나뉘어져 있는 걸 확인할 수 있습니다.  이런 이유로 인해 부가세 환급은 분양금액의 약 5% 정도 수준이라고 할 수 있습니다. 이 금액에 대해 일반임대사업자를 유지할 경우 반환할 필요가 없지만 주택임대사업자로 변경하게 되면 기환급받은 건물분 부가세를 반환하여야 합니다. 이해하기 쉽게 숫자로 풀어보면 3억원의 오피스텔을 분양받을 경우 약 1,500만원의 부가세를 환급받게 되고, 취득세는 4.6%인 1400만원 가량이 됩니다. 결국 약 100만원 정도의 이익이 발생하는 셈이 되겠습니다. 하지만 주택임대사업자로 변경할 경우 기환급받은 1,800만원의 부가세를 반환하며 취득세는 1.1%, 330만원 수준이지만 85% 감면 받아 약 50만원수준이 됩니다. 따라서 주택임대사업자가 일반임대사업자에 비해 약 150만원 수준이 나쁘다고 할 수는 있지만 임대의 수월성과 재산세 등을 고려하면 결코 나쁜 선택은 또 아니겠지요. 따라서 본인의 오피스텔이 지역적으로 사무실로 유리한지 주거로 유리한지를 따져서 선택하면 됩니다.

 

 주택임대사업자 등록

 

취득세 감면을 위해서는 취득일로부터 60일 이내에 주택임대사업자를 등록해야만 합니다. 하지만 중개 실무에서는 준공일 이전에 주택임대사업자로 변경을 권장하고 있습니다. 그래야만 임차인에게 주거용으로 중개를 하는데 문제가 없으며 전세를 놓을 경우는 은행에서도 주택임대사업자가 등록되어 있어야 심사 및 승인이 가능합니다. 주택임대사업자 등록은 부동산 소재지 세무서에서 해야 하며  이에 대한 상세 내용은 추후 다른 포스팅으로 설명드리겠습니다.

 

여기까지 주거용 오피스텔의 취득세 감면에 대해 설명해보았습니다. 

 

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