강남역 대로변 700억 빌딩의 주인을 찾습니다

안녕하세요 빌딩공작소 온달입니다.

오늘은 강남빌딩 매물 소개를 하려고 합니다.

행정구역은 서초동에 속하지만 강남대로 대로변은 그냥 강남이라고 해도 전혀 어색하지 않습니다.

작년에 가수 비가 매입한 건물 역시 서초동에 속하는 강남역 대로변 빌딩이었습니다.

강남대로라면 서초동이냐 강남구냐가 크게 중요하지 않다는 의미라고 보셔도 좋을 듯합니다.

그럼 어떤 매물인지 함께 살펴보도록 하겠습니다.

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본 건 물건 기본 정보

본 매물은 시장에 알려져 있지 않은 매물입니다.

대략적인 제 소개글일 읽으시고 관심 있는 분은 전화주시면 미팅을 통해 세부 내용을 공개해드리도록 하겠습니다.

일단 매매 가격은 700억 원이며 대지면적이 약 140평입니다.

일반상업지이며 건폐율 60%, 용적률은 800%를 적용받게 됩니다.

평당가는 약 5.2억 원 수준이며 대로변 일부 건물이 평당 10억을 호가하는 점을 고려한다면 충분히 경쟁력이 있다고 판단됩니다.

강남역 이 한마디로 사실 모든 게 정리됩니다.

강남역 , 강남대로변이라고 하면 입지 조건은 크게 살펴볼 필요가 없을 정도입니다.

비가 매입한 건물은 강남역 10번 출구 쪽이고 본 건은 강남역 남쪽 삼성 서초타운 방면입니다.

강남역 북쪽이 유흥가의 성격에 조금 더 가깝다면 남쪽은 오피스 지구의 모습을 더 많이 보이고 있습니다.

물론 크게 봐서 그렇다는 거지 절대적인 구분이 되지는 않습니다.

사실 워낙 유명한 곳이라 더 설명해보았자 입만 아프지 않겠나 싶습니다.

앞서 말씀드렸듯이 일반상업지는 건폐율 60%, 용적률 800%를 적용받습니다.

상세한 건축 개요는 설계사를 통해 의뢰하셔야 하고 저는 대략적인 개요만 설명드리겠습니다.

대지면적이 140평이 안되지만 편의상 140평으로 계산하면 건축면적은 약 80평, 지상층 연면적이 1100평 남짓으로 예상됩니다.

지하층을 2개 층까지 할 경우 총연면적은 1300평이 되며 지하는 기계식 주차시설로 설계하는 것이 바람직해 보입니다.

따라서 지하 2층~지상 13층 규모의 신축 오피스 빌딩이 되겠습니다.

예상되는 건축비용은 100억 정도이며 매입가 및 세금을 더하면 820억 정도가 투하 금액이 됩니다.

신축할 경우 기성고 대출을 이용하시면 되고 준공 후 1 금융으로 대출을 전환하시면 됩니다.

대략적으로 예상되는 공사 기간은 1년 8개월가량 되겠습니다.

13층 규모의 지상층에서 1~3층은 상업시설, 4층부터 13층까지는 일반 오피스를 권장드립니다.

현재 강남은 공실률이 제로 수준인 만큼 입지만 좋다면 준공 전 임대차를 모두 마무리할 수 있을 거라 판단되며 오피스의 경우, 임 대평당 최대 15만원까지 노려봄직 합니다.

1층은 임대평당 40만 원, 2층~3층을 20만 원으로 책정할 경우 상업시설에서 4500만 원가량의 임대 수익이 예상됩니다.

나머지 4층부터 13층까지 10개 층에서 1억 2천 남짓한 임대수익이 예상되니까 총 1.7억, 여기에 관리비를 더한 수익률은 3% 수준이 될 것이라 판단됩니다.

사실 현시점에서 강남의 빌딩은 임대 수익률을 목표로 하기에는 매각금액이 지나치게 상승해 있습니다.

더구나 금리까지 계속해서 인상되는 시점에 수익률을 논한다면 강남 건물주의 길은 요원해 보입니다.

일정 수준 이자를 감당할 수 있는 월세 수익률까지 고려하면서 시세차익을 보는 전략이 유효하다는 게 개인적인 의견입니다.

그럼 점에서 본 건은 신축 후 950~1000억대에 매각할 수 있을 거라 판단되므로 시세차익의 목적 달성은 충분합니다.

본 건에 대해 상세한 문의는 언제든 온달에게 전화로 부탁드리겠습니다.

감사합니다.