홍대 상가건물 매매, 이건 정말 꼭 보세요

홍대 상가건물 매매, 이건 정말 꼭 보세요

안녕하세요 이상빌딩부동산 신상현 팀장입니다.

 

새로운 한 주가 시작하는 월요일이면서 벌써 1월의 마지막 주가 되었습니다.

이번 주 저는 너무 바쁜 한 주를 보낼 예정이라 아마 이 글 외에 다른 포스팅을 작성하지 못할 것도 같습니다.

송파동의 꼬마빌딩 유튜브 촬영, 상가주택 매수 손님, 강남 교수마을 매수 손님 등등 제 몸은 하나인데 여러 손님이 찾아주셔서 바쁘게 바쁘게 한 주 보낼 듯합니다.

 

그럼 본론으로 들어가 오늘 너무나도 매력적인 매물을 소개해보겠습니다.

 

 

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1. 홍대 상가건물 기본 정보

흔히 우리가 서울 5대 상권이라고 하는 지역이 있습니다.

어느 지역이 해당되는지는 조금씩 의견이 갈리지만 누구나 끄덕일 수 있는 곳이 몇 곳 있는데 그중 강남역과 홍대는 이론의 여지가 없는 듯합니다.

네, 오늘 소개할 매물은 바로 이 홍대에 소재한 상가건물입니다.

꼬마빌딩에 대한 정의가 명확하지 않지만 최근 건물 가격 상승을 고려한다면 저는 개인적으로 100억 미만의 건물들을 꼬마빌딩이라고 부르고 싶습니다.

 

이 매물은 홍대 메인이라고 부를만한 입지의 도로변에 소재한 가시성 좋은 짱짱한 매물입니다.

매물을 접수하자마자, 와.. 이건 무조건이다 하는 생각이 들었을 정도로 욕심이 났습니다.

상세한 설명은 계속해서 설명을 이어가 보도록 하고, 매매 가격은 90억 원이며 평당 매매 가격은 약 1억 5천만 원 수준이 됩니다.

그럼 우선 홍대 인근의 상권 지도를 보면서 설명을 이어가 보겠습니다.

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2.  매물 인근 상권 설명

우선 홍대는 크게 2개의 상권으로 먼저 분류해볼 수 있습니다.

기존 홍대 메인이었던 북측 상권과, 현재 메인이라고 보는 상수역에서 상상마당을 지나 홍대놀이터까지 이어지는 권역입니다.

사실상 현재 홍대 메인은 상수역으로 이어지는 남측 상권이라고 보는 게 많은 사람들의 견해이며 실제 거리를 걸어보아도 이 근방의 인파가 더 많음을 쉽게 파악할 수 있습니다.

 

북측 상권이 언론 등에서도 많이 다루었던 젠트리피케이션으로 인해 대형 프랜차이즈 위주로 형성된 반면 남측 상권은 개인 카페와 레스토랑 등이 다수 입점해 있단 점도 특징이라고 볼 수 있죠.

본 건 홍대 꼬마빌딩은 남측 상권 상수역에서 상상마당으로 이어지는 메인에 위치해 있습니다.

그 많은 유동인구가 모를 수가 없을 가시성이 엄청난 건물로, 매수자에게는 나는 홍대 건물주라는 타이틀이 부여될 자리라는 의미입니다.

 

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3. 인근 거래 사례

국토부 실거래 가격을 일부 발췌해보았습니다.

19년 이전 자료는 제외했으며 그래도 비슷한 입지 중심으로 매매 가격을 살펴보았는데, 최저 가격은 평당 8100만 원대, 최고 가격은 1억 4천만 원대를 보여주고 있습니다.

일부 사례만으로 본 건 홍대 상가건물의 가치를 측정하는 건 예단이겠지만 참고 사항은 될 수 있다고 보여집니다.

매매 가격은 50억에서 140억 사이로 분포하고 있으며 위 매물들과 비교하여 본 건이 입지적으로 더 좋다고 판단할 수 있기에 평당가 1.5억이 비합리적이라고는 보여지지 않습니다.

 

특히나 이 건물은 지난 몇 년간 매물로 나오지 않았던 따끈한 매물인지라 더욱 그 가치를 높게 볼 수 있을 거라 보입니다.

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4. 홍대 꼬마빌딩 분석

본 건과 상관 없는 사진입니다.

그럼 본격적으로 이 건물에 대해 설명을 해보겠습니다.

 

이 매물은 제2종 일반주거지역에 소재해 있으며 대지면적은 약 60평, 1990년대 초반에 건축되었습니다.

지하 1층부터 지상 6층 규모이며, 층당 전용면적은 약 30평으로 전층 공실 없이 임대차가 되어 있습니다.

상세 보증금과 월 임대료는 간략하게만 말씀드릴 텐데, 보증금은 약 5.5억 가량, 임대료는 1500이 조금 안됩니다.

현재 수익률은 2.2% 수준이 되는데 얼핏 수익률이 낮아 보일 수도 있습니다.

 

하지만 이는 현 임대인이 다년간 임대료를 동결함에 따른 결과이기 때문입니다.

다시 말해 매수자는 수익률 재고가 가능하단 의미이며 현 시세를 대략적으로 반영한 결과 약 3.5% 수준의 임대 수익률 달성이 가능하리라 예측됩니다.

근래 급격한 부동산 가격의 상승을 고려한다면 3% 중반에 달하는 수익률은 그 자체로 높은 매력을 갖는다고 하겠습니다.

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5. 홍대 꼬마빌딩 매수 전략

포스팅 상에서 상세한 매수 전략을 언급하기에는 다소 무리가 있습니다만 이상빌딩 중개법인에서 이 매물을 접수한 후 회의에서 도출된 결론은 밸류업, 즉 리모델링입니다.

리모델링을 진행할 경우 반드시 뒤따라오게 되는 건 바로 명도 문제입니다.

하지만 이상빌딩은 언론 등에도 소개되었던 스마트 자문 시스템이 구축되어 있습니다.

송파세무서장 출신의 세무사님과, 부동산 전문 변호사님이 이상빌딩부동산과 업무협약이 되어 있기 때문에 매수 과정에서 발생할 세무 문제와 법률문제가 원스톱으로 처리가 가능한 점이 가장 큰 장점이 아닐 수 없죠.

 

노후된 건물을 매수하여 명도 후 리모델링. 이를 통한 랜드마크 전략.

이는 곧 수익률 상승과 건물 가치 상승이라는 두 마리 토끼를 잡는 전략이라고 말씀드리겠습니다.

 

오늘은 홍대 꼬마빌딩 상가건물 매물에 대해 설명을 진행해보았습니다.

이 매물은 너무 매력적인 매물이라 유선상 상담 진행으로는 상세 안내가 어렵기에 반드시 저희 이상빌딩으로 내방을 하여 상담을 받아보셔야 할 듯합니다.

상상 그 이상의 투자, 저희 이상빌딩 그리고 신상현 팀장과 함께 해보세요!