단독주택 매매 고덕비즈밸리 호재 지역 신축용도
단독주택 매매 고덕비즈밸리 호재 지역 신축용도
안녕하세요. 이상빌딩 중개법인 신상현 팀장입니다.
어제도 갑자기 서울에 함박눈이 내리더군요.
퇴근길이 걱정되지만, 이리 늦으나 저리 늦으나 싶은 생각에 퇴근을 늦게 했습니다.
근데 이게 왠 일일까요? 강남에 정말 차가 50M 간격으로 한 대씩 있던데, 아마 많은 분들이 며칠 전 폭설 때 길에 갇힌 기억 때문에 차를 놓고 퇴근을 했나 싶더군요.
그런 이유로 오늘 출근길도 한산해서 회사에 30분이나 일찍 출근을 해버렸답니다.
기쁘다면 기쁜 마음으로 오늘 하루 시작해보겠습니다 ^^
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1. 매물 기본 개요
오늘 소개하게된 매물은 고덕동 주택가에 위치한 단독주택 매매 물건입니다.
며칠 전 임대인 분에게 직접 연락을 받은 매물이며 고덕동 일대는 여러 호재로 인해 지가 상승이 급격하게 이루어지고 있는 지역이죠.
우선 대지면적은 약 55평 남짓이며 공법상 용도지역은 2종 일반 주거지역입니다.
매매 가격은 16억 5천, 평당가격은 약 3,000만원인 셈이네요.
송파구 일대의 주택필지 매매가격이 북향 기준 평당 4500 이상을 호가한다는 점을 고려하면 단순한 가격 경쟁력은 있다 보입니다.
그럼 하나씩 상세하게 분석을 해보겠습니다.
2. 입지 분석
고덕동 일대의 전반적인 분석을 해보겠습니다.
상전벽해라는 사자성어를 들어보셨을 겁니다.
고덕동 일대는 최근 1년여 사이에 고덕그라시움, 고덕아르테온을 필두로 2만여 세대라는 대단지 아파트가 공급되었습니다.
예전의 고덕동과 지금의 고덕동은 아예 다른 곳이라고 해도 과언이 아닐 정도이지요.
하지만 이게 끝이 아니고, 앞으로도 계속적인 호재가 연속되는 지역입니다.
우선 지하철 8호선 연장선인 4단계 도시철도계획이 2018년 5월에 예타를 통과했습니다.
연장선은 보훈병원에서 미사신도시까지 계획이 되어있으나 단계적 진행이라 보시면 되겠습니다.
또한 고덕비즈밸리 역시 이 지역의 가치 상승을 이끄는 쌍두마차입니다.
고덕비즈밸리는 50만평 규모의 대규모 필지로 애초 예정되었던 공기는 이미 지난 상황이기는 합니다.
하지만 이케아를 비롯, 지식산업센터, 대기업 입주가 결정되어 있기 때문에 서울 동쪽의 대표적인 업무지구로 발돋음할 것을 쉽게 예상해볼 수 있습니다.
더불어 교통망 역시 잘 갖춰져 있는 지역이죠.
외곽순환고속도로와 올림픽대로의 진출입이 아주 용이하며 구리, 강북 쪽으로의 이동 도로망 역시 흠잡을 수 없습니다.
3. 물건 가치 분석
2019년도에 제가 고덕동 일대 주택가 쪽을 방문했었습니다.
솔직히 그 시점은 투자 실행에 다소 이르다고 보았었던 시점이지만 현재는 2년여가 경과되었기에 서서히 무르익고 있다 판단해 보겠습니다.
8호선 지하철 연장선의 경우 2027년도를 목표로 하고 있으니 지금부터 약 5~6년 후가 될텐데 멀다면 멀고 가깝다면 가깝다 할 수 있지요.
가까운 예로 송파구 일대에 8호선 개통 시점이 다가오면서 토지가격이 100%에 가까운 상승률을 보여준 바 있기에 이 일대 역시 엄청난 지가 상승이 예견되지 않나 생각됩니다.
고덕동 단독주택 매물은 다세대신축부지로 적합하며, 현재 대지가 약 55평이며 2종일반 주거지역의 용적률과 건폐율은 각각 60%, 200% 입니다.
용적률 인상 이야기가 나오고 있지만 현 시점에서 확정되지는 않았고, 따라서 현재 시점에서 다세대주택을 건축할 경우, 바닥면적 약 33평, 연면적 110평의 주택이 나오겠네요.
13평 수준의 투룸을 넣을 경우 층 당 2개 세대 정도, 8세대가 예상됩니다.
물론 원룸 중심으로 건축한다면 이야기가 달라지겠지만요.
건축비는 평당 500만원을 가정할 경우 5.5억 수준에 각종 인허가 및 부대비용을 더해 6억 정도 비용이 발생할 거로 예측되며 매입가 16.5억 + 6억 = 합 22억 5천 정도의 비용을 예상해볼 수 있습니다.
보통 5년 정도 경과한 집을 준신축이라 부르는데, 5년 정도 보유 후 지가 상승이 이뤄진다면 시세 차익에 대한 부분을 충분히 예상해볼 수 있지 않을까요?
물론 지가 상승이 얼마나 이뤄진다고 확답을 드릴 수는 없지만 앞서 말씀드린 송파구의 경우를 본다면, 또한 건국 이래 지가 상승이 역전된 경우가 거의 없음을 고려하면 확정에 가깝지 않을까 생각해봅니다.
1. 마무리
고덕비즈밸리와 지하철 8호선 연장선 호재가 있는 고덕동 단독주택 매물에 대한 소개를 해보았습니다.
가격이 다소 높게 책정된 면은 아쉽지만 부동산을 하는 사람들에게 회자되는 문구가 있죠.
[오늘 가격이 가장 싼 가격이다]
물론 IMF와 서브프라임 등 전 세계적인 경제 위기가 있을 때 가격이 큰 폭으로 흔들린 경험이 있지만, 부동산 투자는 장기적인 안목에서 바라봐야 합니다.
그게 현재 서울의 부동산 가격이 되겠네요.
이 매물에 대해 상세한 안내가 필요하시면 언제든 이상빌딩 중개법인 신상현 팀장에게 전화 연락 부탁드리겠습니다!
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