서울 건대 올근생 빌딩매매 초역세권 350억

서울 건대 올근생 빌딩매매 초역세권 350억

 안녕하세요 이상빌딩 중개법인 온달입니다.

 

서울 아침기온이 영하 10도에 달하는 강추위가 계속되고 있습니다.

월요일 아침 거북이 걸음을 하는 출근길이었는데 여러분들은 어떠셨을지 궁금합니다.

이상빌딩 중개법인이 오늘과 내일 바쁜 일들이 있어 이렇게 오전에 포스팅을 하지 않으면 금세 또 시간이 흘러갈 듯하여 아침 일찍 포스팅을 시작해보고 있습니다.

 

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1. 매물 기본 개요

그럼 오늘 소개할 매물에 대해 하나씩 상세하게 살펴보도록 하겠습니다.

서울 광진구 화양동에 위치한 올근생 빌딩으로 현재 타 부동산에 올라와있지 않은 따끈 따끈한 매물이라 할 수 있습니다.

물론 시장에 처음 나오는 건 아니지만 많은 사람들이 알고 있는 매물은 아니며, 그런 이유로 네이버 부동산 같은 광고가 전혀 없는 매물이기도 합니다.

 

위의 표에서 보면 2호선 건대역을 도보로 이용 가능한 초역세권이며 상세한 내용을 기재할 경우 혼란이 있을 수 있기 때문에 관심 있는 분은 이상빌딩중개법인 온달에게 전화 주시고 미팅을 통해 공개하도록 하겠습니다.

매매 가격은 350억이며 평당 가격은 약 1.5억 수준입니다.

보증금과 월세는 각각 35억, 7천만원이며 관리비가 포함된 월세인 점 참고 부탁드려요.

 

따라서 현재 순수 수익률은 약 2.7% 수준이지만 리모델링 혹은 보증금 조정 등을 통해 수익률은 3% 선까지 조정이 가능해 보입니다. 물론 보증금 조정의 경우 업체가 변경될 경우 고려할 사항이기에 장기적 과제이기도 합니다.

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2. 건대역 상권 분석

건대 근생 빌딩 매물 인근을 살펴보겠습니다.

2호선 건대 역을 중심으로 4개의 섹터로 나누어 생각해볼 수 있는데, 서북쪽은 건국대학교가 위치해 있기 때문에 특별한 설명이 필요하지 않을 듯합니다.

또한 서남쪽은 롯데백화점과 CGV 등이 입점해 있는 몰(Mall) 상권이라고 보시면 좋을 듯하네요. 

그럼 이제 제가 지도상에 표시한 A 상권과 B 상권을 설명하겠는데, 먼저 B 상권은 건대 양꼬치 골목이라고도 많이 불리는 지역입니다.

대형 프랜차이즈도 포진해 있지만 중국 식당 계열이 주를 이루고 있으며 최근 고가의 주상복합이 분양 완판을 하면서 이목을 집중시키기도 한 위치죠.

 

다음으로 A 상권은 건대역 상권의 중심 섹터입니다.

수많은 술집, 식당, 기타 젊은이들이 선호하는 다양한 업종이 포진해 있으며 코로나 영향을 크게 받지 않은 지역이기도 합니다.

지금이야 코로나 2.5단계로 어느 상권이나 어려움을 겪고 있지만 9시 영업제한이 풀린다면 바로 회복할 수 있는 지역이기도 하죠.

 

이렇듯 서울 시내의 주요 상권들이 대부분 침체를 겪고 있지만 건대 상권은 여전히 그 입지를 공고히 하고 있습니다.

 

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3.  건대 근생 빌딩 입지 설명

매물의 상세한 위치를 설명드릴 수는 없지만 에둘러서 주변 환경을 중심으로 설명을 이어가 보겠습니다.

건대 근생 빌딩은 위 지도상 A 섹터에 위치해 있습니다.

앞서 설명드린 대로 A 섹터 지역은 소위 건대 상권의 메인이 되며 권리금의 규모도 면적에 따라 7억 이상을 호가하기도 합니다.

 

건대역 대로변은 일반 상업지역이며 그 외 2종 일반, 3종 일반으로 용도지역이 형성되어 있으며 본 건은 3종 일반주거지역에 위치합니다.

부동산을 아시는 분이라면 3종 일반주거지역이 통상적으로 어디에 설정되는지 알 수 있으니 본 매물의 가치를 한눈에 아실 듯하네요.

 

대지면적이 230평 수준이며 따라서 신축을 하셔도 무방한 정도의 크기이지만, 명도 문제도 있으니 장기 과제로 판단하셔야 할 듯합니다.

입지상 공실이 나올 수 없는 자리라고 보이며 현재도 1층에 프랜차이즈 업종이 영업을 하고 있습니다.

다시 말해 메인에 속하는 최상급 입지라고 말씀드릴 수 있겠습니다!

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4. 매매 가격 관련 분석

광진구 근생 빌딩의 매매 가격은 350억으로 브리핑하고 있습니다. 

이는 평당 약 1.5억 수준이며 인근 거래 현황이 활발하지 않아 거래 사례 비교법으로 적정가 산출은 다소 어렵습니다.

하지만 매매 가격은 수익률과 직결되는 만큼 적정가 산출이 아주 중요하죠.

굳이 따져보면 가장 최근인 2020년에 이면의 2종 일반 지역의 상가건물이 평당 1.1억 수준에 거래된 바 있으며 이를 근거로 할 경우 아주 불합리한 가격은 아니라는 게 제 사견입니다.

 

임대 현황을 살펴보면 본 건은 현재 보증금 35억, 월 차임은 7천만 원의 임대 현황입니다.

매매가 대비 수익률은 2.67%로 강남권의 수익률 수준이라고 볼 수 있으며 주요 상권에 소재한 빌딩의 수익률로는 평균적인 수준이라 할 수 있습니다.

하지만 매매 가격을 일부 조정할 수 있다면 수익률은 개선될 수 있겠으며, 또한 리모델링 등을 통해 수익률 개선을 노려보는 것도 하나의 방법일 수 있을 듯합니다.

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5. 정리

이렇게 오늘은 광진구 화양동의 올근생 빌딩 매매 건에 대해 포스팅해보았습니다.

본 건은 앞서 말씀드렸듯이 타 부동산에서 브리핑되고 있지 않은 매물인 점과 더불어, 서울 시내 5대 상권 중 하나로 손꼽히는 건대역 상권에서도 메인 입지에 자리하고 있습니다.

 

빌딩은 큰 금액이 투자돼야 하는 고액 자산입니다.

단순하게 몇 번지에 몇 평짜리가 얼마다라는 설명으로는 업무 진행에 무리가 따르게 되는 점, 고객분들이 더 잘 알고 계실 거예요.

 

저희 이상빌딩 중개법인은 이 건 외에도 다양한 금액대의 경쟁력 있는 매물을 보유하고 있으니 언제든지 내방해주시면 그에 맞춰 상담을 진행해드리겠습니다.

이상 온달이 전해드렸습니다.