확정일자 신청은 전입신고 전에도 가능합니다

확정일자신청은 필수 진행 사항

 

안녕하세요 부동산공작소입니다. 오늘은 예전에 포스팅한 전입신고에 이어 확정일자에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 주택에 전세나 월세 등 임대차 계약을 하게 되면 확정일자와 전입신고는 필수적으로 해두어야 보증금을 보호받을 수 있기 때문에 알아두어야 추후 문제가 발생하더라도 안심을 할 수 있습니다.

 

 

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확정일자의 정의

확정일자는 전입신고와 차이점이 있습니다. 보증금 보호를 하기 위해서는 확정일자와 전입신고 모두 진행해야 하며 전입신고는 해당 주소지에 이사를 했다고 신고하는 의미로 점유를 뜻하며, 확정일자는 임대차 계약서가 해당 일자에 실제 존재하고 있음을 증명하는 행위입니다.  두 가지가 모두 완료되면 추후 해당 주택이 경매 등의 이유로 문제가 발생하였을 때 후순위자보다 우선으로 보증금을 변제 받을 수 있게 됩니다.  일반적으로 중개사무소에서 임대차 계약을 하게 되면 확정일자는 계약 당일 바로 신청하실 것을 권장하고 있습니다. 

 

확정일자는 임대인의 동의 없이 계약서 원본으로 신청이 가능하며 신청일 즉시 처리됩니다. 임대차 계약서에 해당 일자로 된 직인이 날인되며, 그로 인해 이 계약이 실존하고 있음을 공식적으로 인정받게 됩니다. 보증금을 보호받기 위한 가장 확실한 방법은 전세권 설정이지만 임대인의 동의가 필요한 이유로 인해 대부분 차선책으로 확정일자 신청을 통해 보증금을 보호받게 된다고 볼 수 있습니다. 이렇게 확정일자와 전입신고, 그리고 해당 주택을 점유하게 되면 우선변제권을 부여받지만 이 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 경매에서의 우선변제 순위가 정해지는 점은 참고해야 하겠습니다. 참고적으로 경매가 개시된 경우, 경매 낙찰자에 대해서도 선순위 권리가 보장됩니다.

확정일자 신청방법

일반적으로 확정일자는 주민센터를 방문하거나 대법원인터넷등기소를 이용해서 인터넷으로 처리하게 됩니다. 젊은 세대는 인터넷을 선호하기도 하지만 계약서를 스캔해서 인터넷에 등록해야 하고 공인인증서를 통해 로그인을 해야 하는 등의 절차가 있기 때문에 인터넷 이용이 익숙하지 않은 분들은 주민센터를 이용하셔도 좋겠습니다. 주민센터는 반드시 해당 주택의 관할 주민센터로 방문하여야 합니다.

종종 가까운 곳의 아무 주민센터에 방문했다가 헛걸음하시는 분들도 계셔서 참고적으로 말씀드려보았습니다.

이렇게 확정일자를 신청하면 그 효력은 신청일 자정부터 발생하게 되는데 이 시간차로 인해 가끔이지만 문제가 발생하기도 합니다.

확정일자의 효력과 다르게 근저당의 효력은 설정 즉시 효력이 발생하는데, 임대인이 임대차 계약을 한 당일에 은행에서 주택담보 대출 등을 실행할 경우 근저당이 우선순위가 되어 버리는 경우가 있을 수 있습니다. 

이를 방지하기 위해 중개사무소에서 임대차 계약을 작성할 경우 특약에 이 내용에 대한 부분을 기재하는 걸 권장합니다. 예를 들어, 잔금일 익일까지 권리 관계의 변동을 금지한다는 내용이 들어갈 수 있겠죠. 문구는 꼭 정해져 있는 건 아니고 의미가 확실하도록 작성하면 되겠으며 이는 임차인의 당연한 권리라고도 할 수 있으므로 계약서 작성 때 요구하셔도 무방합니다. 

설명을 읽어보셨다면 잔금일에 이사 신청과 잔금 납입보다 중요한 점이 전입신고와 확정일자라는 점에 대해서 잘 알 수 있을 거라 생각됩니다. 이상 끝

 

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