지구단위계획에 대해 알고 있나요

안녕하세요 온달의 빌딩공작소입니다.

오늘은 부동산 개발이나, 신축 용도로 건물을 매입하고자 하는 분들에게 필수적인 부동산지식을 알려드리고자 합니다.

부동산을 개발하려면 일반적으로 우리가 가장 흔하게 듣게 되는 용도지역과 더불어 지구단위계획구역에 대해 반드시 먼저 짚고 넘어가야 나중에 큰 문제가 생기지 않습니다.

그러면 이렇게 중요한 지구단위계획은 무엇이며 어디서 확인할 수 있을까요?

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지구단위계획구역의 정의

먼저 지구단위계획구역이라 함은 도시계획을 수립하는 지역의 일부에 대하여 그 토지의 이용을 더 합리적이고 기능을 증진시키며 미관개선, 양호한 환경의 확보 등을 위해 수립하는 도시관리계획입니다.

기본적으로는 난개발을 막는다는 의미로 보시면 되겠고 따라서 지구단위계획이 수립되게 되면 해당 지역에 대하여 높이제한, 건폐율과 용적률 적용, 건축선, 공동개발, 불허용도 등 다양한 규제가 포함되게 됩니다.

여기까지만 읽어도 구역에 묶이게 되면 뭔가 제한이 많을 거 같은 느낌이 옵니다.

많은 제한과 규제를 하기 때문에 이는 반드시 절차에 의해서만 수립되게 됩니다.

서울시를 예로 들면 우선 구청장이 기초조사를 한 후 지구단위계획안을 작성, 주민의견 청취 후 관련부서의 협의를 거쳐 진행됩니다.

이 절차 이후 서울시로 넘어가 도시계획위원회와 건축위원회가 함께 심의를 하게 된 이후 지구단위계획이 결정되고 고시를 하게 됩니다.

그 이후 일반열람이 가능해지는 기본적인 절차를 가집니다.

이 과정에서 여러 민원들과 이해 집단의 의견 충돌이 많기 때문에 10년씩 소요되는 경우도 허다합니다.

결정된 지구단위계획을 확인하는 방법은 여러가지가 있습니다.

오늘은 제가 가장 자주 이용하는 서울도시계획포털에서 확인하는 방법을 설명드려보겠습니다.

위 화면을 보면 오른쪽 하단에 지도서비스가 있습니다.

최근 핫한 성수동 일대의 지구단위계획을 확인해보도록 할까요.

성수동의 지도를 보시면 거의 전 구역이 준공업지역입니다.

준공업지역의 용적률은 작년말 지구단위계획이 결정되면서 최대 800%의 허용용적률을 가지게 되었습니다.

조금 더 상세한 화면으로 살펴보겠습니다.

좌로는 성수이로, 우로는 동일로 사이의 구역 일대가 지구단위계획이 결정되었음을 확인할 수 있습니다.

이 일대는 성수 IT 산업,유통개발진흥지구라고 명칭되었고 도이치 모터스가 있는 건물을 선택해서 상세 내용을 확인해보도록 하겠습니다.

권장용도를 보면 1,2종 근생이나 산업유통개발진흥지구 입주시설을 건축하라고 하고 있으며 단독주택이나 의료시설 격리병원, 노인복지주택 등은 불허함을 알 수 있습니다.

그렇다면 건폐율과 용적률은 어떻게 결정되었을까요

구역 전체에서 건폐율은 60%, 용적률은 허용용적률은 400% 이하 그대로이나 상한용적률이 허용용적률의 2배, 즉 800%임을 확인할 수 있습니다.

상한 용적률을 적용받기 위해서는 인센티브 항목이 마련되어 있습니다만 건축설계사가 아닌 이상 여기까지는 알 필요가 없을 듯 합니다.

다시 말해, 건축을 하기 위해서는 해당 필지에 대해 설계 의뢰를 통해 용적률을 확인하시면 됩니다.

그 외에도 건축한계선, 높지 완화 등 다양한 내용이 포함되어 있습니다만 오늘은 이 정도로만 지구단위계획구역에 대해 설명드리겠습니다.