재개발과 재건축의 차이점에 대해 알고 있나요

재개발과 재건축의 차이점에 대해 알고 있나요

 

 안녕하세요 대한민국 최고의 빌딩매각 중개법인 다딩의 신상현 팀장입니다.

 

최근 건물 매매 트랜드 중 하나는 기존의 노후된 상가주택 건물을 매입하여 리모델링 혹은 신축을 하는 것입니다.

그 과정에서 종종 고객분들이 재개발과 재건축에 대해 정확한 차이를 모르고 이야기를 나누게 되는 경우가 있습니다.

두 단어의 차이만큼이나 개념이 다른데 혼용해서 사용하더라도 듣는 입장에서는 무리가 없기는 합니다.

그렇지만 정확한 개념을 알고 있어야 하기에 오늘 설명을 드려볼까 합니다.

 

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재개발이란?

재개발은 일정 지역을 정해 지상의 건물이나 시설 뿐 아니라 지하의 상수도나 기타 기반 시설을 모두 함께 새로이 정비하는 사업을 이야기합니다.

대표적으로는 구 성남시 재개발 사업을 이야기해볼 수 있겠고, 대규모의 사업이기 때문에 사업 주체가 민간의 영역이긴 어렵고 공공기관인 LH에서 추진하는 경우가 가장 흔합니다.

뉴스 등에서 많이 들어보셨겠지만 재개발은 수용권을 가지고 있어서 재개발 구역 내의 기존 주택이나 건물 등을 LH가 강제 수용을 할 수 있다는 점이 가장 큰 특징 중 하나입니다.

재건축과의 차이점 중 일반인에게 가장 유의미한 내용은 수용권이냐 현금 청산이냐가 될 거 같은데 조금 후에 이 내용은 따로 설명드리도록 하겠습니다.

 

재건축이란?

 

노후화된 지역을 새로이 개발한다는 점에서는 둘 모두 일맥상통하는 면이 있습니다.

다만 재건축은 민간이 주도하는 경우가 대부분으로 아파트 재건축을 대표적으로 이야기해볼 수 있겠습니다.

물론 그 과정에서 재개발처럼 인근의 도로나 전기, 상하수도 등을 정비하는 경우도 있을 수 있습니다만 재개발에 비하면 그 규모가 작다고 보시면 좋을 거 같습니다.

기본적으로 재건축을 위해서는 안전진단이 의무사항으로 선 진행되어야 하는데 300세대 이상이거나 1만㎡ 이상 대상물에 대하여 안전진단을 하여 3분의 2 이상이 재건축에 적합하다 판단되어야만 진행이 가능해집니다.

 

또한 재건축은 속칭 알박기를 막기 위해 매도청구권을 행사하여 현금으로 청산하는 과정을 거치게 됩니다.

재건축 조합설립시 동의를 하면 조합원이 되고, 반대를 하면 현금청산자로 분류되어 평가를 거쳐 현금 보상이 이뤄지는 것이죠.

 

재개발 사업절차는 어떤가

 

재개발은 사업 주체가 공공이라고 앞서 설명드렸습니다.

모든 사업이 당연히 일련의 과정을 가지게 되겠지만 재개발은 국개법에 그 과정이 상세하게 정해져 있습니다.

너무 어려운 이야기보다는 투자자의 관점에서 쉽게 풀어 설명해보겠습니다.

1. 기본계획 

사업의 기본 개요를 잡아나가는 단계로 이 시점에서는 투자를 권장하지 않습니다.

물론 그만큼 높은 수익률을 가져올 수 있겠으나 사업 자체가 무산되는 경우가 있을 수 있고 한정된 정보만 접할 수 있기 때문에 리스크가 매우 높은 시점입니다.

 

2. 구역, 추진위원회 설립

기본 계획 설립 후 구역을 지정하게 됩니다.

이는 그냥 선 긋고 여기서부터 저기까지 하겠다는 식이 아니고 인근의 여러 기반시설 등에 대한 조사와 주민설명회 등 여러 과정을 거쳐 구역을 최종 지정하게 됩니다.

그 후 재개발 추진위원회가 설립됩니다.

추진위원회를 주도하게 되는 인원은 해당 구역의 토지, 건물 등의 소유자 1/2 이상 동의가 필수입니다.

요건을 갖춰 지자체에 신고, 승인을 득하게 되면 추진위원회가 발족하게 됩니다.

3. 조합설립인가 

추진위원회 이후 조합이 설립이 됩니다.

조합설립 단계까지 오게 되면 사업의 청사진이 보이기 시작합니다.

그만큼 리스크가 줄어들기 시작하기 시작하며 이 시점부터는 투자에 대해 본격적으로 고민을 시작해도 된다고 판단됩니다. 

​

4. 시공사 선정

재개발은 사업주체가 조합이고, 재개발사업 수주를 위해 여러 건설사들이 경쟁 입찰을 하게 됩니다. 

이 과정에서 시공사는 단독일수도 컨소시엄일 수도 있겠고, 가치 재고를 위해 1군 시공사를 선정하고자 노력을 하는 건 당연한 일이라고 하겠습니다. 

 

5. 사업시행인가

시공사가 선정되었으면 건축에 관하여 본격적으로 협의가 진행되고 그에 따라 지자체에 사업시행 인가를 신청하게 됩니다.

인허가를 받았다면 이제는 모든 리스크가 제거되었다고 봐도 큰 문제가 없으며 이 시점부터는 투자 대비 수익이 크지 않습니다.

그럼에도 여전히 투자 가치는 있다고 볼 수 있는데, 다만 이는 부동산경기, 금리 등을 종합적으로 고려해서 판단해야 합니다.

 

6. 조합원 분양 및 관리처분 인가

조합원에 대해서 먼저 재개발 이후의 건물 등에 대하여 분양이 이뤄지게 됩니다.

분양을 받기 전에 대략적인 추가 분담금 등에 대해 큰 아웃라인은 정해지겠지만 정확한 공사비나 분담금은 관리처분 계획의 인가 후에 확정됩니다.

 

7. 이주 철거 / 착공 및 일반분양

조합원들은 이제 본격적으로 이주를 시작해야 합니다. 이주 기간이 미리 정해지고 그 안에 이주를 안하게 되면 사업 전체가 지연되기 때문에 큰 문제가 야기되니까 이런 문제가 없어야 하겠죠.

그 후 철거, 착공하여 공사가 진행되고 공사 진행과정에서 일반분양 또한 진행됩니다.

 

8. 조합청산

재개발이 완료되고 준공이 되면 입주가 시작됩니다.

입주가 완료되었다면, 그 후 재개발조합의 청산 절차가 시작되는데 종전권리가액의 차액에 대하여 추가분담금을 내야 할 수도 혹은 비용 환급을 받을 수도 있습니다.

 

오늘은 이렇게 재건축과 재개발 차이에 대해 설명드려보았습니다.