임대업이자상환비율 RTI 에 대해 상세히 알아보자

임대업이자상환비율 RTI 에 대해 상세히 알아보자

 

 안녕하세요 다딩부동산중개법인, 부동산공작소 온달입니다.

요사이 네이버블로그 이전, 기존 블로그 정리, 티스토리까지 오랫만에 온라인 활동을 시작하려다보니까 할 일이 왜 이렇게 많은가 모르겠습니다.

다시 익숙해지려면 시간이 다소 소요될 거 같은데, 지금 가장 바라는 건 새로 시작한 네이버블로그 온달공작소 season2가 빠르게 성장했으면 싶네요.

 

오늘은 유용한 부동산 정보로 RTI에 대해 설명드려보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

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RTI 정의

RTI는 부동산 임대사업자의 이자상환비율로, 부동산의 담보 가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자 상환이 가능한지를 산정하는 지표입니다.

주택은 LTV 나 DSR, DTI 등의 지표가 우선시된다면 상업용부동산 즉 빌딩이나 상가투자에서는 RTI 를 우선적으로 고려해야 한다고 이해하시면 좋을 거 같습니다.

 

RTI 계산방법 

그럼 RTI 대출 가능 금액을 구하는 방법에 대해 상세히 알아보도록 하겠습니다.

RTI를 직접 계산한다면 내가 매수하고자 하는 부동산의 대략적인 대출 가능 금액을 미리 알 수 있는 장점이 있을 듯 합니다.

물론 매매 금액과 감정가액 등 여러 지표들도 중요한 건 당연한 이야기라는 점 기억하시면 좋겠습니다.

RTI 실제 계산해보기

 

위의 그림에서 제가 임의로 설정을 해보았습니다.

매입하려는 건물은 현재 보증금이 3억, 월세는 1500만원이 발생하고 있습니다.

이 건물을 대출금리 3%, RTI 1.5 로 매입한다고 가정하고, 대출 가능 금액을 계산해보도록 하겠습니다.

먼저 보증금 3억에 대하여 월세 전환율을 통해 월세로 전환해봅니다.

주택보다 상업시설은 월세 전환율이 높으며 전환율을 고정된 비율이 아니라 은행 금리에 따라 변동되는 점 참고해주세요.

일단 3.75%의 전환율을 가정하면 3억에 대한 월세 전환은 93만 7500원이 됩니다.

이 금액을 현재 월세인 1500만원과 더하고 12개월을 곱해주면 이 금액이 연간 상환금액이 됩니다.

연간 상환금액은 RTI 적용 상환 가능이라고도 할 수 있고, 이 연간상환금액을 대출 금리로 나누어주면 됩니다.

이 건물의 연간 상환 가능액은 1억 9125만원이고 이자율 3% 로 나눠주면 RTI 적용된 대출 한도는 약 54억 6천만원 가량이라는 금액이 구해집니다.

이 건물의 실제 가격은?

사실 위 계산은 실제 부동산 현황을 바탕으로 계산해본 결과입니다.

정확한 주소는 기재하기 어렵지만 강남의 꼬마빌딩의 실제 임대차 현황이며, 매매 가격은 약 100억 수준입니다.

이 건물의 수익률은 1.86% 이고 탁상감정금액은 약 85억 정도였습니다.

탁상가능액의 70~80% 수준의 실제 대출 가능 금액이며 75% 적용해보면 약 63억 정도가 됩니다.

여기에서 보증금 3억을 빼면 60억 남짓이니까 RTI 금액과 탁상 감정을 통한 대출 가능금액은 차이가 일부 있습니다.

 

바로 이 점 때문에 최근 건물 매수는 법인 매수를 권장드리게 되는 셈인데, 법인의 경우는 RTI 적용을 받지 않습니다.

개인만 RTI 적용을 받게 되는데 위 건물은 개인과 법인의 대출 차이가 5억 수준이니까 크지 않다고 느낄 수 있지만 실제 매매 현장에서는 이 차이가 꽤나 크게 느껴집니다.

 

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오늘은 RTI에 대해서 알아보는 시간을 가졌습니다.

천천히 따라해보시면 어렵지 않으니 한 번씩 노트를 펼쳐놓고 연습해보시는 건 어떨지요.

이상 부동산공작소 온달이었습니다.