안녕하세요 다딩중개법인 신상현팀장입니다.
오늘도 날씨가 많이 춥습니다.
오후에는 외근 일정이 있어 빠르게 오늘 매물 소개를 마무리하고 이동을 해야 해서 시간에 쫓기고 있습니다.
오늘은 100억 언더로 매수 가능한 서울의 꼬마빌딩 중 가장 매력적인 입지를 가진 매물로 소개해보겠습니다.
자 그럼 바로 본론으로 이어가보도록 하겠습니다.
건대 꼬마빌딩은 광진구 화양동의 3종일반주거지역에 소재하였습니다.
대지 면적은 70평이 살짝 안되고 연면적은 약 190평, 매각 금액은 70억원입니다.
평당 가격으로는 약 1억 수준이 되며, 저렴하다고도 비싸다고도 할 수 없는 딱 적정 금액 수준으로 판단됩니다.
다른 지역이라면 평당 1억이 높다고 할 수 있겠으나 이 매물은 입지가 좋아 현 시세가 인정될만하다는 게 제 사견입니다.
건대 상권을 분석해보면 우선 거시적으로 자양동과 화양동으로 크게 구분할 수 있습니다.
통상 우리 건대에서 만나자 하면 화양동을 이야기한다고 볼 수 있지만, 자양동 쪽 역시 로데오 상권이 발달해 있으며 특히나 양꼬치 골목으로 잘 알려져 있습니다.
자양동 쪽으로는 라움을 비롯, 고가의 오피스텔이 성공적으로 분양되면서 앞으로 상권의 발달을 기대해볼 수 있는 지역이라고 볼 수도 있습니다.
오늘 소개할 건대 꼬마빌딩은 화양동에 위치하였고, 위 지도에서 보면 빨간색 라인이 건대 상권의 메인동선이라고 판단해 볼 수 있습니다.
메인동선 중 동서로 이어지는 길은 꽤 넓은 폭을 가진 도로지만, 남북으로 이어지는 도로는 골목이 좁아서 차량이 드나들기에는 다소 부담이 있는 길입니다.
임대차를 한다면 좁은 골목도 유동이 풍부하니 상관없지만 부동산을 매매하는 입장에서는 아무래도 넓은 도로를 낀 곳을 먼저 권장드림이 옳다고 판단합니다.
건대 꼬마빌딩은 현재 공실 없이 만실로 운영되고 있습니다.
수익률은 월세가 약 1,000만원 수준이 발생하고 있으며 약 1.8% 수준이라 높은 수준의 수익률은 아닌 점 알 수 있습니다.
이 건물은 상가주택이기 때문에 지상층으로 주택이 있으며 추후 주택부분을 상가로 변경하면 충분히 임대가 가능하고 따라서 천천히 수익률을 상승시키면서 시세차익을 보는 건물이라고 정리할 수 있습니다.
매매를 위해서는 전부라고 해도 좋을만큼 대부분 대출을 이용하게 됩니다.
현재는 주택이 있으면 대출이 어렵기 때문에 주택 부분을 명도 후 용도변경하여 매매를 진행하게 됩니다.
물론 그에 수반되는 용도변경 비용 등은 매수인이 부담하는 게 원칙이나, 다만 용도변경은 매도인이 협조를 하게 됩니다.
건대 꼬마빌딩은 현재 주택부분에서 일부 문제가 있습니다.
불법건축물이 등재되어 있는 부분이 있고 일부 주택으로 사용중인 호실이 명도가 안되는 문제가 있습니다.
그렇다면 이 건물을 매입하면 안되느냐 라고 묻는다면 그럼에도 불구하고 해결하면서 매입을 하는 게 그만큼의 장점이 있다고 보여집니다.
불법건축물 부분은 올해 8월에 철거가 가능하고, 따라서 잔금을 8월 이후로 해야 할 듯 합니다.
또한 다른 주택 부분은 그 기간 동안 일부 명도비용을 지불하여 명도를 해결한다면 매입이 가능한 컨디션이 되는데 된다 안된다를 지금 이 순간에 바로 답을 드릴 수는 없습니다.
이는 Deep 하게 협상과 물건화를 함께 진행하는 과정에 수반되는 노력의 일환이라 볼 수 있으며 이렇게 어려운 조건이지만 매입에 따른 메리트는 분명한 물건이기 때문에 길게 설명을 드렸습니다.
이 매물에 대해 상세 브리핑이 필요하시면 언제든 다딩중개법인 신상현 팀장에게 전화부탁드립니다.
감사합니다.
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