강남빌딩매매 역삼동 노선상업지 280억

안녕하세요 이상빌딩부동산 신상현 팀장입니다.

주말 내내 비가 오더니 월요일 오늘까지 계속 비가 오고 있습니다.

요즘 비만 오면 일하기가 싫어서 게을러지곤 하는데 그래도 꼭 소개할 매물이 있으니 마음을 다잡아보겠습니다.

강남구의 신축 예정 빌딩으로 현재 공사가 진행 중인 매물입니다.

상세한 내용을 기재하고자 하니 관심 있는 분들은 언제든 연락주세요.

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본 건 신축 예정 빌딩에 대해 설명을 시작해보겠습니다.

사실 전속이라 상세 위치를 공개해도 무방하지만, 시장에서 정확하지 않은 금액으로 브리핑 되는 걸 피하기 위해 부득히 상세 위치는 통화상으로만 말씀드리도록 하겠습니다.

본 건은 강남구 역삼동에 소재해 있고 3종일반주거지역과 노선상업지가 한 필지에 혼재해 있습니다.

대지면적은 약 120평이며 건폐율 약 56%, 용적률 약 520% 수준으로 건축 설계가 나와 있습니다.

현재 철거를 완료하고 건축 허가를 받아 건축이 시작되었으며 지하층 토목공사가 진행되고 있습니다.

통상 건축허가까지 6개월에서 8개월 소요되는 점을 고려하면 시간과 비용에 대한 리스크가 제거되었다고 할 수 있습니다.

역삼동 신축 예정빌딩은 전체가 근린생활시설이며 현재 건축 설계는 여러 안 중 지하 2층부터 지상 12층 규모의 안이 채택되어 있습니다.

현재는 토목공사 중이기 때문에 지상층의 설계변경이 가능한 상황이고, 설계 변경에 따른 추가 비용이 발생하지 않습니다만 지상층을 건축하기 시작하면 설계 변경이 까다로울수 있기 때문에 빠른 결정이 필요한 시점입니다.

주차는 기계식 주차를 이용, 자주식 1대 기계식 26대의 총 27대가 될 예정입니다.

매매관련해서 특징을 몇 가지 설명드려보겠습니다.

우선 첫 째, 건물을 매입하여 건축하기 위해서는 계약 이후 명도, 철거 허가, 설계, 건축허가, 착공 등의 단계가 필요합니다.

지하를 얼마나 깊게 파는지에 따라 공사기간과 건축허가 기간이 달라지는데 통상 6~8개월이 소요된다고 보면 됩니다.

만약 지하를 아주 깊게 판다면 국토부 심의를 받아야 해서 1년 이상을 기다려야 하며, 이 매물 역시 7개월여가 소요되어 건축이 시작되었습니다.

이 강남빌딩 매물은 이 과정이 모두 완료되어 있기 때문에 시간과 비용에 따른 리스크가 상당수 제거되어 있습니다.

둘 째, 현재 1금융권 대출이 약 130억 실행되어 있으며 감정평가액 대비 여유가 남아 있기 때문에 추가 대출도 가능합니다. (물론 그에 관련된 사항은 금융권과의 협의가 필요합니다.)

더구나 기성대출 혹은 기성고 대출이라고 부르는 공사비 대출이 가능한 점 역시나 매입 필요자금에 대한 고민을 덜어주는 지점이라 하겠습니다.

셋 째, 공실 염려가 크지 않은 점입니다.

위치상 오피스나 병원 등의 수요가 꾸준한 입지이며, 경우에 따라 매도인 리스백이 전층 혹은 일부 가능하기 때문에 공실 리스크는 사실상 제거되어 있습니다.

준공 이후 월 임대료는 6천에서 8천만원 사이로 예상되며 순수 수익률은 2.4%~3% 수준으로 예상하시면 될 듯 합니다.

이 매물에 대해 상세한 설명이 필요하신 분은 언제든 연락주세요.

상세 도면과 함께 추가 브리핑 설명드리도록 하겠습니다.

감사합니다.