송파 빌딩매매 초역세권154억

안녕하세요 이상빌딩 중개법인 신상현팀장입니다.

오늘은 송파구에 위치한 매물을 소개해 드리려고 합니다.

부동산을 가격과 가치로 구분한다면 저는 우선순위를 가치에 두고 싶습니다.

그런 점에서 입지가 최우선 고려 대상이 아닐까 하는데 이 매물은 입지는 정말 매력적이라고 할 수 있습니다.

상세한 설명 시작해보도록 하겠습니다.

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본 매물은 송파구 송파동에 위치해 있습니다.

송파동은 송파나루역과 석촌역 2개의 지하철 역 사이에 위치해 있으며 북쪽 방향으로는 석촌호수 동호와 인접해 있는 우수한 입지입니다.

대지 면적은 약 140평이며 준주거지역에 소재하였습니다.

준주거지역은 현재 건폐율 60%, 용적률 400%를 적용받게 되며, 본 건 빌딩은 용적률과 건폐율을 모두 활용하지 못한 매물로 신축 용도로 권장드릴 수 있습니다.

지도를 보면서 설명을 이어가보겠습니다.

위 지도에서 송파구 일대의 대략적인 모습을 확인할 수 있습니다.

2호선 잠실역, 9호선 석촌역, 8호선까지 3개의 지하철 노선이 지나고 있어 투자 가치가 높은 지역이며 대표적인 랜드마크로는 잠실롯데타워, 올림픽 공원, 석촌호수 등이 있습니다.

또한 서울의 대표적인 상권 중 하나로 손꼽히는 잠실새내역 상권을 비롯, 송리단길, 방이동먹자골목, 문정법조단지 등이 위치해 있어 요모 조모 투자 가치가 높다고 할 수 있습니다.

그 중 오늘 소개하는 본 건 빌딩이 위치한 송파동은 송리단길과 석촌호수 사이에 위치한 매력있는 빌딩입니다.

지난 주에 한 분의 투자자분에게 소개해드리면서 신축에 관하여 1차 브리핑을 진행한 바 있습니다.

물론 가설계전 단순하게 건폐율과 용적률만을 기준으로 설명드렸기에 정확한 내용일 수는 없지만 큰 틀에서 사업성을 판단하기 위한 기초 판단 자료로는 적합할 듯 합니다.

신축을 할 경우 지상층 연면적이 500평 규모가 되며 지상 9~10층 규모로 건축을 예상해볼 수 있습니다.

신축할 경우의 대표적인 비용으로는 토지매입비용, 건축비용, 부대비용, 그리고 금융비용으로 나누어볼 수 있는데 분양이 아닌 경우에도 금융권을 이용하여 매입비 및 건축비를 대출 받을 수 있습니다.

건축비는 기성대출 혹은 기성고대출이라고 불리는데 기성대출에 관하여는 추후 기회가 될 때 따로 포스팅을 해보겠습니다.

비용을 대략 추산해본 결과 250억 내외의 총 비용이 발생될 거로 추정되고 있습니다.

인근 시세 조사를 통해 신축 이후 예상임대수익을 분석해보았습니다.

이 자료는 포스팅에는 공개하지 않겠으나 이상빌딩 부동산을 방문해주시면 언제든지 공개 가능합니다.

결론적으로 신축 이후 약 7천만원 수준의 임대 수익이 발생 가능하리라 예상되며 이 경우 단순수익률은 약 3.5% 수준이 되기 때문에 높은 수익률 달성이 가능합니다.

강남권 일대의 수익성이 나날이 하락하고 있는 점을 고려한다면 충분한 수익률이라고 판단해보겠습니다.

매매가 154억은 평당 약 1.1억 수준이 됩니다.

강남구보다는 저렴한 가격에 초역세권 대로변 빌딩을 소유할 수 있는 기회라고 할 수 있습니다.

더구나 강남구에 100억~200억 대 건물 매매가 녹록치 않은 점을 본다면 더더욱 그렇다고 할 수 있습니다.

이 매물에 대해 궁금점이 있으면 언제든 전화 연락 부탁드립니다.

감사합니다.