강동구 빌딩 매매 상업지 소재 신축용도 건물

안녕하세요. 이상빌딩중개법인의 신상현 팀장입니다.

이번주 초에 고객 한 분과 미팅을 진행하게 되었습니다. 몇 개의 매물을 추천해드리는 과정에서 무조건 매입의사를 밝힌 건물이 하나 있었습니다.

며칠에 걸쳐 업무를 진행했지만 건물주 분께서 매매 의사를 주지 않으셔서 부득이 다른 매물을 권장드려야 하는 상황이 되었고, 그 과정에 지금 소개드리는 매물을 접수하게 되어 포스팅하게 되었습니다.

매물을 접수하고 고객사들 중 시행사와 건축회사에 몇 몇 자료는 송부했습니다.

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그럼 이 매물에 대해 먼저 기본적인 내용을 알아보도록 하겠습니다.

서울시 강동구 길동에 소재하였고, 강동구의 대표적 상업지 중 하나입니다.

천호동에서 길동으로 이어지는 천호대로변으로 계속해서 오피스텔 등 건축이 지속되고 있으며 2년 전 이안오피스텔과 천호역 힐스테이트 등 성공적인 분양이 진행되고 있기도 하죠.

아무튼 대지면적은 대략 200평 정도 수준이라 보면 되고, 신축 용도로 적합하기 때문에 현재의 건축 규모나 수익률 등은 따로 언급하지 않도록 하겠습니다.

현 상태로 매입하는 건 수익률에서나 유효 이용면에서 권장하고 싶지 않기 때문입니다.

천호역 방면으로도 조사를 해봤는데 블로그에는 강동역 인근의 최근의 거래 사례만 올려보겠습니다.

물론 이 외에도 거래 사례와 매물들이 다수 있지만 안쪽 이면이라던가 3종 등 상업지 외의 매매건은 제외하고 나니 이 정도로 추려볼 수 있습니다.

1, 2번 매매는 큰 도로변이기는 하지만 천호대로변에 비하면 경쟁력이 다소 낮습니다.

이 건물들은 평당 6,800만원선에 거래되었다고 볼 수 있겠고, 3, 4번 매물들의 경우 각각 7,600만원, 1억 2,600만원이라는 금액에 거래가 되었음을 확인할 수 있습니다.

이 중 4번의 경우 남기세병원에서 매입하였고 대형 빌딩으로 봐야 합니다.

3번은 오늘 소개하는 매물과 유사한 성격을 가진 건물로 작년 12월에 약 7,600만원이라 보면 되겠죠.

그럼 이 매물의 투자 포인트를 정리해보겠습니다.

우선 가격적인 측면을 살펴보면, 현재 8,500이라는 가격 자체는 실거래가를 기준으로 하였을 때 다소 높아보일 수 있습니다.

하지만 가격을 이야기하려면 추세에 대한 설명을 반드시 진행해야 합니다.

강동구에서 가까운 송파구 방이동의 상업지를 하나의 예시로 들어보면, 지난 2016년 경 평당 5,700만원선에 거래를 시작으로 지속적으로 가격이 상승하여 현재는 1억 2천에도 매물을 잡기가 어려울 정도가 되었습니다.

대충 보아도 100% 이상의 지가 상승이 있었음을 알 수 있는 대목입니다.

강남구가 가격 상승을 이끌면 서초, 송파가 갭을 메우고 그 외 지역도 따라가는 게 큰 틀에서의 추세라고 볼 수 있다고 본다면 강동구 역세 평당 7,600에 거래된 바 있다면??

앞으로 평당 7,600이하는 없고 모두 8천 이상에 거래가 될 거라고 판단해 볼 수 있습니다.

더구나 상업지의 경우 가장 많은 사람들의 눈을 잡아끄는 투자처이기 때문에 그 희소성이 높다고 할 수 있습니다.

그 이유는 아시겠지만 용적률이 다른 용도지역에 비해 높기 때문으로, 2종일반주거지역의 용적률이 200% 남짓인데 반하여 상업지는 7~800% 이상을 적용받기 때문입니다.

동일한 면적의 토지를 가졌을 경우 3배 정도 높게 건물을 지을 수 있기 때문에 토지의 유효이용면에서 비교 대상이 될 수 없습니다.

본 건의 경우, 오피스텔이나 도생으로의 신축도 가능하겠고, 근생 빌딩으로의 건축 역시 가능할 것으로 판단됩니다.

사업 시행 주체가 무엇을 선호하느냐에 따라 다르겠지만 개인으로 매입하여 올근생 빌딩으로 건축하더라도 병원, 사무실 등 임대차 수요는 전혀 걱정이 없는 입지라고 하겠습니다.

길동 지역의 경우 사실 서울의 대표적인 유흥가였다고 볼 수 있습니다.

건물 전체가 유흥업소로 채워져 있고 리모델링을 해서 겉보기는 멀쩡하더라도 낙후된 건물들도 상당히 많았습니다.

하지만 제가 어제 길동 쪽을 다녀와본 결과 준공이 된 건물도 있고 펜스를 친 건물도 보이는 등, 예전 방이동 모텔촌처럼 본격적으로 오피스텔 촌으로 변하기 시작하는 모습을 알 수 있었습니다.

대로변은 이미 그 변화가 시작된지 오래이지만 지분 관계 등 다양한 이유로 개발의 속도가 나지 않고 있는 것도 사실입니다.

특히나 천호대로변은 지하철이 지하에 지나고 있기 때문에 건축에서 약점으로 작용하는 것도 기간이 소요되는데 일조하는 바 있다 판단되기도 합니다.

하지만 강남 송파권에서 토지를 구하기 어려운 점을 고려한다면 천호동, 명일동, 길동 등 강동구의 상업지역들은 앞으로도 그 미래가 기대됨이 분명합니다.

더 상세한 내용은 포스팅에 기재할 수 없는 점 양해바라며, 이 매물에 대해 상세한 브리핑이 필요하시면 언제든지 이상빌딩부동산으로 내방해주시면 감사하겠습니다.

이상 오늘은 여기까지 마무리하겠습니다.