빌딩매매 마포구 신수동 소재 75억
안녕하세요 이상빌딩중개법인 신상현팀장입니다.
오늘은 마포구 서강대 인근에 위치한 꼬마빌딩을 소개해드리려고 합니다.
도로변에 소재한 상가주택이고 역세권, 대학가 상권이라 안정적인 보유가 가능한 매물로 얼마 전에 거래가 될 뻔 했었다는 소식도 있었는데 최종 결렬되고 이상빌딩부동산에 다시금 매도를 의뢰하신 매물입니다.
그럼 바로 본론으로 이어가보도록 하겠습니다.!
1. 신수동 꼬마빌딩 기본 개요
이 매물은 마포구 신수동에 소재하였고 대지면적은 약 120평, 연면적 약 285평 수준입니다.
용도지역은 제 3종 일반주거지역으로 건축 규모는 지하 1층부터 지상 4층까지이며, 용적률이 180% 수준으로 용적률 여유가 남아있는 점이 특징입니다.
매매가격은 75억원, 평당 6,300만원 수준이 됩니다.
자주식 주차가 8대 가능한 점도 매력적이라고 보여지고 있습니다.
2. 신수동 상가주택 입지 정보
먼저 정확한 위치를 지도상에 표기하지 못한 점 양해부탁드립니다.
위 지도를 보면, 6호선 대흥역과 경의중앙성 서강대역이 위치한 지역임을 알 수 있고, 서강대학교가 자리하고 있습니다.
또한 하이마트, 마포자이 아파트 등 주거와 상권이 혼재되어 있는 위치라는 점도 주요 포인트라 하겠습니다.
상가주택을 고를 때, 크게 고려해야 할 점은 상권의 모습과 대중교통의 편리성 등이 있는데 이 매물은 지하철과도 가깝고 주변에 아파트와 대학교까지 자리하고 있어 임대차 구성에 있어 아주 유리한 매물임을 일차적으로 판단해볼 수 있겠습니다.
3. 마포구 꼬마빌딩 투자 포인트
그럼 본 건의 투자 포인트를 알아보겠습니다.
우선 지하철 대흥역과 가까운 역세권 건물이라는 점입니다.
서울의 주요 상권들은 대부분 지하철과 가까운 곳에 형성되기 마련입니다. 물론 골목상권의 경우 지하철과 별개로 형성되기도 하지만 5대 상권이라 불리는 곳들은 모두 지하철 인근입니다.
대형 상권이 되지 못한다 하더라도 역세권 그 자체가 갖게 되는 매력이 분명히 있습니다.
두 번째로는 대학가라는 점입니다.
이대 상권, 홍대 상권, 신촌, 건대상권, 샤로수길, 한양대 상권 등 대학가 인근은 항상 상권이 일정 수준 발달하게 됩니다.
물론 방학 시즌에 다소 상권이 가라앉는 점도 무시할 수는 없지만 순간적인 인기에 의해 뜨고 지는 상권이 아니기에 장기적인 보유에 있어 매력적인 요소라고 할 수 있죠.
세 번째는 동선의 흐름을 이야기해보겠습니다.
본 건은 서강대 학생들이나 마포자이 아파트 거주 인구가 대흥역으로 가는 동선 인근에 위치해 있다고 할 수 있습니다.
물론 주동선이 아닌 가지동선이라 할 수 있지만, 대로변이고 주동선이라면 매매 가격이 더 높았을 거라 보이기 때문에 이 입지라면 투자를 권유드려도 부끄럽지 않다는 게 제 사견입니다.
4. 매매 분석
매매가 75억은 대지 면적당 약 6,300만원이 됩니다.
인근에 거래 사례가 충분하지 못해 비교 분석은 다소 어렵고, 따라서 부가적인 내용으로 설명을 해보아야 할 듯 합니다.
먼저 공시지가는 약 30억원으로 조사되었는데 이는 매매 희망가격과 비교하여 약 2.5배가 됩니다.
단순 참고적으로 서울의 경쟁력 있는 건물 매매 가격은 보통 공시지가 2~3배 사이에서 형성되는 경우가 많습니다.
물론 이는 절대적인 근거가 아니고 경험적인 내용입니다.
현재 이 건물은 3종일반주거지역에 위치하였는데 3종지의 경우 건폐율 50%, 용적률 250% 적용을 받고 있습니다.
신수동 상가주택은 현재 용적률에서 약 70% 여유가 있는 상황으로 면적으로는 대략 80평 정도가 됩니다.
따라서 본 빌딩은 대수선, 리모델링 등을 권장드려야 할 거 같습니다.
2개층 정도 더 구성하고 엘리베이터를 설치한다면 수익률과 추후 미래 가치에 있어서 여러 장점이 있다 판단되며 전체 근생 시설로도 구성이 가능할 것으로 보여집니다.
6. 마무리
대략적인 설명을 해보았습니다.
현재 마포구 신수동 상가주택은 수익률이 2% 초반에 불과하지만 이는 주변 시세 대비 저렴하게 임대차를 구성했기 때문입니다.
매수 후 벨류업을 진행한다면 3% 이상의 수익률도 달성이 가능할 것이라 보이며 서강대 정문에서 신촌 방향으로 올라가면 평당 9천에 가까운 금액에도 거래가 진행된 바 있습니다.
따라서 현재 매수 가격이 장기적으로는 더욱 상승할 거라 판단되므로 수익형으로 보유 후 시세차익을 발생시키는 방향으로 판단을 하면 좋을 듯 합니다.
이 매물에 대해 상세한 안내가 필요하시다면 언제든 이상빌딩 중개법인의 문을 두드려 주세요.
감사합니다.
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