부동산신탁등기 전세계약시 신탁원부 꼭 봐야 합니다.

부동산신탁등기 전세계약시 신탁원부 꼭 봐야 합니다.

안녕하세요 온달입니다. 오늘은 신축빌라 전세 계약할 때 꼭 확인해야 하는 사항에 대해 설명해보려고 합니다. 사실 부동산에서도 흔히 접하지 못하는 경우가 많다보니까 잘 모르는 경우가 흔하답니다. 하지만 제대로 확인하지 않고 계약을 진행할 경우 전세 보증금을 잃게 되는 경우도 있다보니까 잘 읽어보시고 언젠가 도움이 되길 바라는 마음입니다.

 

 

신탁등기란?

 

먼저 부동산 신탁등기가 무엇인지에 대해 설명을 해보겠습니다. 오피스텔 등 부동산에 투자를 해본 분들이라면 종종 계약금을 신탁회사에 입금을 해보셨겠지만 투자를 안해본 분들은 정확히 모르는 분들이 많을 듯 합니다. 신탁등기는 개인 혹은 법인회사의 재산권을 신탁 회사 등에 관리와 처분 등의 재산권 행사권리를 위탁함을 뜻합니다. 신탁을 하게 되면 수탁자가 등기권리자이며 위탁자는 등기의무자가 됩니다. 신탁이 되면 수탁자 단독으로로 신탁등기 신청이 가능하며 대위등기 역시 가능한 제도입니다.  신탁을 선택하는 가장 큰 이유로는 시행, 개발, 건축 등을 위한 자금 대출을 실행할 때 해당 부동산을 담보로 대출이 실행되기 때문에 대출 한도가 90%에 근접할 정도이기 때문입니다.

 

 

신탁등기 종류

 

그러면 신탁 등기의 종류도 간단히 확인해보겠습니다. 담보신탁, 처분신탁, 관리신탁, 개발신탁의 4종류가 있으며 신축빌라 전세 계약을 할 경우 가장 흔한 신탁은 담보신탁입니다. 그 외에도 토지주가 건축회사에 오피스텔 등의 건축을 의뢰할 때는 개발신탁을 이용하기도 합니다. 신탁은 흔히 접하지 못할 뿐 건축 회사 등에서는 아주 흔합니다. 담보신탁은 토지주가 다세대주택을 신축할 때 자신의 자본이 아닌 대출을 이용하기 위해 선택하게 되며 준공 후 전세계약을 할 때까지는 담보신탁을 유지하는 경우가 대부분입니다. 전세 계약을 한 후, 전세금을 받아 이를 금융권에 상환하면서 담보 신탁을 해지한다고 보면 대략적으로 이해가 되지 않을까 싶습니다.

 

 

 담보신탁의 개요

 

임대인 입장에서 담보신탁은 대출 한도가 높고 금리는 저렴하며 신탁 해지 후 명의가 원소유자에게 돌아오는 방식이기 때문에 취득세 면에서도 유리한 점이 있습니다. 위의 표를 보면 담보신탁에 대한 이해가 쉽게 가능할 듯 합니다.

 

 

담보신탁 vs 근저당 비교

 

담보신탁과 근저당에 대해서 설명해보겠습니다. 등기부등본을 열어보게 되면 근저당은 등기부의 을구에 기재되고, 담보신탁의 경우 소유권에 기하기 때문에 갑구에 기재가 됩니다. 부동산에 문제가 생겼을 경우 담보신탁은 신탁사가 공매방식을 취하게 되며, 근저당은 법원의 경매 방식을 취하게 됩니다. 또한 비용적인 측면에서 담보신탁은 대다수의 세금 관련된 항목이 면제가 되는 반면, 근저당은 채권최고액의 0.24%에 해당하는 등록세와 지방교육세가 발생하며 국민주택채권 매입액은 채권최고액의 1%입니다. 위의 표를 보시면 이해하기 편리할 듯 합니다.

 

 

 신탁등기된 주택의 전세 계약

 

앞서서 전문적인 내용을 설명하였지만 실질적으로 필요한 사항에 대해 이제 설명해보겠습니다. 무언가 복잡해보였지만 신탁등기에 대해 정확하게 숙지를 한 경우, 큰 문제가 발생하지 않지만 제대로 확인 없이 진행할 경우 주택임대차 보호법 대상이 안 되기 때문에 큰 문제가 발생하기도 합니다. 임대차 계약을 진행할 경우 등기부등본 확인은 필수로 하겠지만 앞서 설명했듯 신탁등기된 부동산은 갑구인 소유권에 신탁등기된 내용이 기재되어 있습니다. 등기부의 갑구에는 소유권 항목만 기재되어 있을 뿐 대출 금액이나 특약사항 등이 나와 있지를 않습니다. 따라서 반드시 신탁원부를 발급받아 신탁의 내용에 대해 확인을 해야 합니다. 하지만 이 계약에 경험이 없는 부동산은 신탁원부 확인 없이 계약을 진행하는 수가 있다는 이야기도 들어보았습니다. 대부분 큰 문제가 없기는 하지만 만에 하나 문제가 발생할 경우에 대해서도 항상 생각해야만 하겠습니다.

 

신탁원부는 인터넷으로 발급이 불가하기 때문에 관할 등기소에 직접 방문하여 발급을 받아야 합니다. 귀찮지만 신탁원부 내용을 꼭 알아야 하겠고, 신탁원부를 보면 그 안에 해당 신탁의 주요 내용, 특약사항, 대출 금액 등의 확인이 가능합니다. 신탁원부에서 확인해야 할 내용은 그 중 계약의 주체에 관한 특약 내용입니다. 신탁원부상에 임대인이 수탁자나 수익자로부터 계약 체결에 대한 동의 및 위임이 기재되어 있어야만 합니다. 다음으로는 계약금에 관한 특약을 보시면 됩니다. 많은 경우에 있어 계약 체결의 주체는 임대인이지만 계약금은 수탁자, 즉 신탁회사로 되어 있는 경우가 대부분입니다.

 

이렇게 두 가지 항목에 대해서만 정확히 확인이 된다면 전세 계약을 하더라도 큰 문제가 없습니다. 신탁부동산이라도 해도 전세자금 대출에도 문제가 없으며 또한 대부분은 잔금날에 신탁을 마무리하게 됩니다.

 

 

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